Un plan d’eau n’est jamais un simple plan d’eau. Derrière une même surface en eau se cachent trois actifs juridiquement distincts, qui n’ont ni la même valeur, ni les mêmes contraintes, ni le même marché. La première question n’est donc pas la superficie, mais l’existence légale de l’ouvrage et sa qualification. Un étang dont le statut n’est pas établi n’est pas un actif : c’est un passif qui s’ignore.
L’eau libre communique avec un cours d’eau. Le propriétaire dispose du droit de pêche, mais reste soumis à la police de la pêche, aux exigences de continuité écologique et aux obligations qui les accompagnent : circulation piscicole, régime de vidange, entretien. C’est le cas le plus fréquent, et le plus contraint.
L’eau close est définie par l’article R. 431-7 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue du décret n° 2007-978 du 15 mai 2007. Constitue une eau close le plan d’eau dont la configuration, qu’elle résulte de la disposition des lieux ou d’un aménagement permanent de ceux-ci, fait obstacle au passage naturel du poisson, hors événement hydrologique exceptionnel.
Le second alinéa commande tout, et il est presque toujours ignoré : un dispositif d’interception du poisson ne peut, à lui seul, être regardé comme un élément de la configuration des lieux. Autrement dit, ce n’est pas l’équipement qui qualifie l’eau close, c’est la configuration. Une grille, un filet, aussi bien posés soient-ils, ne suffisent pas. Nombre de propriétaires se croient en eau close sans l’être.
L’enjeu est direct. Lorsque la qualification est établie, la liberté d’usage est bien plus large, et c’est là que se logent l’essentiel de la valeur d’agrément et de la valeur piscicole. Raison de plus pour la vérifier sur place, pièces et configuration en main, avant de l’annoncer à un acquéreur.
La gravière relève d’un autre monde, technique et juridique. Héritière d’une exploitation de carrière et de ses prescriptions de remise en état, alimentée par la nappe, souvent bordée de berges abruptes et implantée en lit majeur, elle ne se lit ni ne se valorise comme un étang classique.
Parce que la première question n’est pas la surface en eau, mais l’existence légale du plan d’eau : fondé en titre, autorisé, déclaré, ou rien. Un étang dont la situation n’est pas établie n’est pas un actif, c’est une question ouverte. Le notaire la posera, l’acquéreur l’instruira, et elle se transformera en motif de renégociation si elle surgit trop tard. Nous la traitons en amont.
Il lit la digue, le moine, le déversoir de crue, l’envasement, la nature de l’alimentation et la capacité de vidange. Cette lecture, il la pratique au quotidien en gestion, elle lui est familière. S’y ajoutent les obligations attachées à l’ouvrage : conformité de la digue et du dispositif de vidange, régime de vidange, continuité écologique selon le classement du cours d’eau, entretien courant.
C’est le point aveugle des gestionnaires qui ne transactent pas : sans référence de vente, on ne produit pas une valeur, on produit un chiffre. Le marché de l’étang est étroit, et le prix à l’hectare en eau varie dans un rapport considérable selon l’usage réel du bien. Nous adossons l’estimation à des transactions, non à une intuition.
On ne joue pas avec l’eau. Les créations de plans d’eau sont devenues rares et strictement encadrées là où l’on en ouvrait hier sans difficulté. Cette raréfaction confère aux étangs régulièrement établis une valeur que peu d’acteurs mesurent encore.
Un plan d’eau, enfin, ne s’apprécie jamais seul. Il se lit dans son ensemble, avec le bâti, les terres et les bois qui l’entourent. C’est l’objet de notre méthode d’évaluation des domaines ruraux.
Aqua omnium optima
Homo et arbor radices habent