La stabilité en période de crise, d’abord. Ces actifs sont moins sensibles aux facteurs conjoncturels que les marchés cotés, donc moins exposés aux pertes brutales.
La résistance à l’inflation, ensuite. Un actif tangible conserve une valeur d’usage quand la monnaie en perd.
La faible corrélation aux marchés financiers, enfin. C’est elle qui justifie la place de ces actifs dans une allocation : ils ne baissent pas au même moment que le reste.
Ce que la plupart des valeurs refuges ne font pas
Elles conservent, elles ne produisent pas.
Un lingot d’or détenu trente ans reste un lingot d’or. Sa valeur peut monter, il n’aura rien créé. Une devise stable protège, elle ne rapporte rien. Une obligation d’État verse un intérêt, mais son capital ne croît pas. Nous avons exposé ailleurs la fiscalité de l’or.
Seuls l’immobilier et la forêt produisent pendant qu’ils protègent. L’un par les loyers, l’autre par la croissance du bois. C’est le principe du Livret Arbre.
Ce que la forêt fait de plus
Deux comportements lui sont propres, et ils ne se retrouvent nulle part ailleurs.
Le propriétaire n’est jamais contraint de vendre
C’est la différence décisive avec toute autre production. Un céréalier récolte quand la moisson est mûre, quel que soit le cours du blé. Un propriétaire d’immeuble locatif subit la vacance quand le marché se retourne.
Un propriétaire forestier, lui, décide. Si le prix du bois est mauvais, il ne coupe pas. Le capital reste sur pied, il continue de croître, et il attend une période plus favorable.
L’arbre est le seul stock qui prend de la valeur pendant qu’on le conserve.
Elle profite du redémarrage de la construction
Après une crise immobilière, quand la construction repart, la demande en bois d’œuvre repart avec elle. Le capital sur pied accumulé pendant la crise se valorise alors sur un marché qui remonte.
La forêt ne se contente donc pas de traverser le cycle. Elle est positionnée pour en tirer parti à la sortie. Sur la comparaison avec un autre actif tangible, voyez la forêt et le diamant.
L’étang et la terre agricole
Les deux relèvent de la même famille et partagent une propriété simple : on ne les multiplie pas.
La terre agricole répond à un besoin essentiel, celui de la souveraineté alimentaire. L’étang abrite la ressource la plus disputée qui soit.
L’un et l’autre sont limités par nature, et cette rareté ne se corrige par aucune décision.
Ce qu’aucune valeur refuge ne garantit
Aucune ne protège de tout.
La forêt est illiquide, une cession se compte en mois. Elle est exposée à la tempête, au scolyte et à la sécheresse, et cette exposition ne se mutualise que par la diversification.
L’or ne produit rien et son cours dépend entièrement de la perception qu’en ont les marchés. L’immobilier subit les cycles et la fiscalité.
Une valeur refuge réduit un risque, elle ne l’annule pas. C’est pourquoi la diversification reste le principe de base de la protection d’un patrimoine, et non le choix d’un actif unique, si sûr paraisse-t-il. La méthode des 7V en donne le cadre.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Décote immobilière, valeur de consommation, liquidité
La valeur de consommation, une valeur mobilière
La valeur de consommation correspond à la valeur du bois immédiatement mobilisable, calculée sur la base des volumes sur pied, valorisés aux prix du marché, déduction faite des frais de coupe et de commercialisation.
Il s’agit d’une valeur mobilière, non immobilière. Elle exprime ce que vaudrait le bois si l’on décidait de le consommer immédiatement.
La décote immobilière, réintroduire la réalité
Une forêt n’est pas un chantier de coupe. C’est un bien immobilier immobilisé, soumis à des contraintes de temps, de gestion, de risques et de liquidité. La décote immobilière sert à ramener la valeur de consommation à une valeur réaliste pour un propriétaire forestier.
Elle réintroduit le temps, le risque, les coûts incompressibles et la structure immobilière du bien. Sans cette décote, on confondrait expertise forestière et inventaire de bois.
Liquidité forestière et valeur vénale
La liquidité est l’un des déterminants majeurs de la valeur vénale. Elle dépend du nombre d’acheteurs compétents, de la taille des actifs, de leur localisation et de leur lisibilité technique.
Une forêt peut être techniquement excellente et néanmoins peu liquide. À l’inverse, un actif très liquide peut se vendre au-dessus de sa valeur technique. Comprendre cette dynamique est essentiel pour fixer un prix juste.
Le rôle du conseiller est précisément d’intégrer ces éléments sans jamais céder à l’illusion.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
L’usage réel du territoire, entre agriculture, forêt et zones humides
Des espaces adaptés à une agriculture productiviste
La surface agricole utilisée représentait environ 27 millions d’hectares en 2020, soit 49 % du territoire national, contre 56 % dans les années quatre-vingt. La France a donc perdu près de 7 % de sa surface agricole en une trentaine d’années.
Le foncier
Les lois d’orientation agricoles de 1960 et 1962 ont ordonné une modernisation qui passait par la restructuration du foncier. Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, sociétés privées placées sous contrôle de l’État, ont été créées pour favoriser le remembrement.
L’effet se lit sur les photographies aériennes. Dans les années cinquante, le parcellaire était fait de petits lopins, dont la taille correspondait à ce qu’un animal de trait pouvait travailler dans une journée. Aujourd’hui, les parcelles sont dimensionnées pour le matériel moderne. La surface urbanisée, elle, a peu bougé.
Village de la Marne, années 1950 et aujourd’hui. Source à renseigner.
La main-d’œuvre
Les périodes d’exode rural ont eu raison des bras. Dans les années quatre-vingt, 30 millions d’hectares étaient exploités par 1,6 million d’agriculteurs. En 2019, 27 millions d’hectares l’étaient par 400 000 personnes. La surface moyenne par exploitant est passée de 19 à 67 hectares, soit une multiplication par trois et demi en quarante ans.
Les hommes et les animaux de trait ont été remplacés par la mécanique. Les premiers tracteurs développaient 20 à 30 chevaux ; on en trouve aujourd’hui couramment dix fois plus puissants.
Le rendement
Restait la question des rendements. La chimie entre dans l’agriculture au cours des années cinquante et maîtrise les attaques d’insectes et le développement des champignons. La production augmente en quantité comme en qualité, et les carences alimentaires disparaissent. La France devient la première puissance agricole européenne.
Ce système productiviste a ses déboires, mais il faut se souvenir de ce qu’il a permis : affranchir une société toujours plus nombreuse de la famine et de l’insuffisance alimentaire.
En 2020, la production céréalière occupe 32 % de la surface agricole utilisée, les surfaces toujours en herbe 29 %, les prairies temporaires ou artificielles 11 %. Trois familles de production couvrent donc 72 % de la surface agricole.
Cette répartition pèse directement sur l’usage des produits phytosanitaires. Les grandes cultures, blé, orge, colza, betterave, pomme de terre, en consomment de trois à vingt fois plus que les prairies. On comprend mieux, dans ce contexte, l’intensité des débats sur certaines substances.
L’expansion de la forêt
L’inventaire forestier national définit la forêt comme un territoire d’au moins cinquante ares, portant des arbres pouvant dépasser cinq mètres à maturité, avec un couvert boisé de plus de 10 % et une largeur moyenne d’au moins vingt mètres. Les terrains dont l’usage dominant est agricole ou urbain en sont exclus.
Sur cette base, la forêt couvrait 16,9 millions d’hectares en 2020, soit environ 30 % du territoire métropolitain. Depuis le début du vingtième siècle, la surface forestière a progressé de plus de 70 %.
Cette progression vient d’abord de la déprise agricole dans les zones difficiles à exploiter. Elle s’est donc concentrée dans les massifs de montagne, Massif central, Alpes, Pyrénées, Vosges, Jura. Le Fonds forestier national a par ailleurs permis le reboisement de 2 millions d’hectares. En plaine, où la mécanisation est aisée, la forêt a peu progressé, et parfois reculé.
Secteur de Mende, années 1950 et aujourd’hui. Source à renseigner.
Une forêt privée
Les trois quarts des forêts appartiennent à des propriétaires privés. La forêt privée se distingue de la forêt publique, qui se partage entre les forêts domaniales, 1,5 million d’hectares, et les autres forêts publiques, 2,7 millions.
Les disparités régionales sont fortes. Dans le Grand Est et en Bourgogne-Franche-Comté, la forêt publique représente 70 % des surfaces, quand elle est presque absente dans les Landes.
Un point mérite d’être rappelé. Les forêts privées sont rarement clôturées, hors quelques régions comme la Sologne. Un promeneur en forêt se trouve donc le plus souvent sur une propriété privée pour laquelle il ne verse aucune contrepartie et sur laquelle il ne détient aucun droit.
Les essences
La forêt française est majoritairement feuillue, et le chêne en est l’ambassadeur avec 64 % du volume de bois sur pied. Les conifères représentent un stock d’environ un milliard de mètres cubes. Ils sont aujourd’hui critiqués, le douglas au premier chef, pour être conduits en peuplements d’une seule essence et à l’échelle industrielle.
Deux manières de conduire une forêt
La sylviculture régulière passe par une coupe rase : tous les bois d’une parcelle sont récoltés, avant régénération naturelle ou plantation.
La sylviculture irrégulière, ou à couvert continu, ne recourt jamais à la coupe rase hors problème sanitaire majeur. Elle prélève régulièrement quelques bois au sein de la parcelle, dont les vides se régénèrent naturellement.
La seconde progresse, parce qu’elle est plus douce pour le milieu et les espèces. Elle répond moins bien, en revanche, aux attentes de l’industrie.
Ce que devient le bois
Le bois français a schématiquement six destinations. Les feuillus de qualité vont à l’ameublement, parquet, cuisine, mobilier, et leurs sous-produits à la biomasse, bois de chauffage et bois énergie. Les conifères vont à la construction, charpente, et à l’emballage, palette, et leurs sous-produits à la pâte à papier, aux panneaux reconstitués et aux granulés. L’intérêt de produire du bois est de pouvoir l’utiliser.
Les plus grandes scieries françaises sont équipées pour travailler des bois très standardisés, sur le modèle germanique et scandinave, afin de rester compétitives à l’échelle européenne. De leur point de vue, la conduite en irrégulier est une aberration économique : leur matériel n’y est pas adapté, pas plus que celui des entreprises qui abattent et débardent.
La filière forêt-bois représente environ 400 000 emplois en France, davantage que l’industrie automobile. La forêt est donc au centre des débats parce qu’elle joue un rôle économique autant qu’écologique.
Les landes et les zones humides
Elles représentent les 12 % restants du territoire. Les landes sont des formations basses qui se développent sur des sols très pauvres ou acides. Les zones humides regroupent les étangs, les lacs et les marais.
L’homme les a longtemps délaissées, parce qu’elles étaient peu productives, insalubres et difficiles à aménager. Elles restent aujourd’hui encore mal connues.
Zone humide. Source à renseigner.
Les biologistes s’y sont intéressés et y ont trouvé de véritables refuges pour les espèces. La plupart sont désormais répertoriées à l’échelle nationale et européenne et font l’objet de mesures de protection spécifiques.
Ce que cet état des lieux permet de comprendre
Le monde rural, la forêt, les landes et les zones humides sont devenus des espaces stratégiques, porteurs d’enjeux considérables. Ces mondes s’opposent, mais ils peuvent aussi se comprendre si l’on explique leur évolution, les impératifs de chaque époque, les choix qui ont été faits et ceux qu’il faudra faire.
Sur le terrain de la communication, des associations à vocation écologiste ont pris la parole médiatique à la place des acteurs du monde rural. Ce travail a été si efficace que beaucoup critiquent aujourd’hui ceux-là mêmes qui ont affranchi la France de la famine. Les agriculteurs comme les forestiers ont commis des erreurs, usage intensif des pesticides, recours trop fréquent aux coupes rases. Ces pratiques reculent, et les technologies nouvelles permettent de rationaliser.
Combler le fossé suppose d’expliquer, de faire preuve de pédagogie et d’ouverture. Les pratiques changent et tiennent de plus en plus compte des impératifs environnementaux.
Les problématiques des citadins ne seront jamais celles des ruraux. Un Parisien peut renoncer à sa voiture pour ne circuler qu’à vélo ; c’est autrement plus difficile pour celui qui doit se rendre chaque jour d’un village à la ville voisine.
Pourquoi ne pas se souvenir de ses origines rurales et faire appel au bon sens paysan qui existe en chacun de nous, pour faire preuve de modestie et de compréhension ? Communiquons pour mieux nous comprendre.
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Pourquoi existe-t-il des tensions entre monde rural et urbain?
Le terreau de la division
Un fossé s’est creusé entre producteurs et consommateurs. Dans les années cinquante, un citadin achetait ses fruits, ses légumes et sa viande sur un marché ou chez le producteur, et un échange avait lieu : on pouvait expliquer comment le produit avait été cultivé ou élevé. L’avènement de la grande distribution a supprimé cette conversation.
Les filières agricoles et forestières portent leur part de responsabilité dans ce silence. Elles sont longtemps restées dans l’ombre de la distribution, loin des médias, et n’ont pas raconté leur métier.
Le résultat est visible. Des agriculteurs sont pris à partie dans leurs champs pendant qu’ils traitent, et les mises en cause se multiplient. La prise de conscience sur l’impact environnemental des activités humaines a rencontré un monde rural qui ne communiquait pas.
L’écologie occupe désormais une place centrale dans le débat public. Les sujets sont techniques, les scientifiques eux-mêmes peinent à les exposer simplement, et la divergence des points de vue a fait naître des communautés de conviction qui s’opposent frontalement. Sur fond de crise sanitaire, ce fractionnement constitue une difficulté supplémentaire pour l’unité et le développement des territoires.
L’aménagement du territoire devient dans ce contexte un enjeu majeur. Les 55 millions d’hectares de l’hexagone doivent à la fois alimenter et loger une population qui croît, protéger des espèces menacées par le climat et par les activités humaines, et soutenir le développement des filières agricoles et forestières.
Cet article ne dit pas ce qui est bien ou mal. Il dit ce qui est, en rappelant que derrière chaque pratique il y a une économie et des hommes qui la défendent.
La géographie du territoire français
Le territoire national représente 55 millions d’hectares, et l’homme n’a jamais cessé de l’aménager, c’est-à-dire d’organiser l’espace disponible pour répondre à ses besoins. Selon les époques, ces besoins en alimentation, en logement ou en énergie ont façonné le paysage que nous connaissons.
La vie économique s’organise aujourd’hui autour de quelques zones. Depuis la révolution industrielle et les exodes ruraux, les populations, les activités, les administrations et les services se sont concentrés autour de grandes métropoles, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, situées au cœur des réseaux de transport. Le climat et la maritimisation des échanges ont rendu les zones littorales tout aussi dynamiques, et les secteurs frontaliers sont devenus des plateformes d’échange.
Carte des principales villes françaises. Source à renseigner.
À l’inverse, les régions centrales et les anciennes régions industrielles sont moins vivantes. Là où l’activité agricole domine, les services de proximité ont disparu ou n’ont jamais existé, et le chômage est élevé. Ces espaces sont en pleine mutation, et ils concentrent une grande part des nouvelles attentes de la société.
L’expansion des villes
Depuis la fin de la seconde guerre mondiale, la population de la France métropolitaine est passée de 40 à environ 65 millions d’habitants, soit une hausse de 60 % en soixante-quinze ans. Elle tient d’abord à la forte natalité des années 1946 à 1960 et à l’allongement de la durée de vie, d’une vingtaine d’années sur la période. L’immigration n’y joue qu’un rôle limité.
Évolution de la population métropolitaine de 1946 à 2021. Source à renseigner.
La densité moyenne s’établissait à 119 habitants au kilomètre carré en 2020, avec de fortes disparités : 1 200 en Île-de-France, 58 en Bourgogne-Franche-Comté, 65 en Centre-Val de Loire. Les citadins représentent aujourd’hui entre 70 et 80 % de la population, contre environ 40 % avant la guerre.
La population se répartit dans quelque 36 000 communes, dont 41 dépassent 100 000 habitants. Les cinquante plus grandes aires urbaines, qui regroupent environ 9 000 communes, concentrent près de 38 millions d’habitants : un quart des communes rassemble 58 % de la population.
La croissance se fait désormais en périphérie plutôt que dans les agglomérations elles-mêmes. Les néo-citadins ont quitté les campagnes pour une vie hybride, proche des commerces, de l’emploi et des services, sans renoncer à la maison et au jardin. Les habitants des hypercentres ont suivi le mouvement inverse, gagnant les banlieues pour accéder à la propriété.
Le prix de l’immobilier a joué son rôle. La forte hausse observée dans les grands centres urbains depuis les années 2000 a réservé l’accès à la propriété aux revenus les plus élevés. Un appartement se vend environ 10 000 euros le mètre carré à Paris, contre 2 000 à 3 000 euros à Meaux, à quarante kilomètres à l’est.
L’artificialisation des sols
Cette concentration en périphérie a des conséquences directes sur l’occupation du sol.
Est lyonnais, années 1950 et 2019. Source à renseigner.
Deux photographies aériennes de l’est lyonnais, prises à une soixantaine d’années d’intervalle, le rendent visible. Dans les années 1950, les zones agricoles représentaient environ 70 % de la surface, les espaces urbanisés 25 à 30 %, la forêt moins de 5 %. En 2019, la tendance s’est inversée : les espaces urbanisés couvrent environ 70 % de la surface, les zones agricoles 20 à 25 %. La forêt, elle, s’est légèrement développée.
Entre 1982 et 2020, le taux d’artificialisation des sols de la France métropolitaine a progressé de 63 %, passant de 5,2 % à 8,5 % du territoire. Ce phénomène est à l’origine de la disparition et du cloisonnement de certains habitats, ainsi que de l’imperméabilisation des sols.
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Elle réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Sa constitution est simple : un acte sous seing privé suffit, aucun document notarié n’est requis, et le capital social est librement déterminé, sans montant minimum.
Le coût de création est faible. Il se limite pour l’essentiel à la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales et à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Le régime fiscal
Par défaut, la société n’est pas imposée en tant que telle. Chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu sur la quote-part de bénéfices qui lui revient, déclarée en bénéfices industriels et commerciaux ou en bénéfices non commerciaux selon l’activité.
Une option pour l’impôt sur les sociétés est possible. Elle est irrévocable, ce qui en fait une décision à prendre au moment de la constitution et non en cours de route.
Le régime social
Tous les associés, gérants ou non, ont la qualité de commerçants. Les gérants non associés relèvent en revanche du statut de salarié.
Ce que cette forme apporte
Une constitution légère
Deux associés, aucun capital minimum, un acte sous seing privé. Le capital peut par ailleurs être abondé tout au long de la vie sociale, ce qui reste rare dans les sociétés à nombreux associés.
Des obligations allégées
Les sociétés en nom collectif ne sont pas soumises, sous conditions, à l’obligation de déposer leurs comptes sociaux.
Une stabilité remarquable
C’est la contrepartie bénéfique de la responsabilité solidaire. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’accord unanime des associés, ce qui garantit de ne voir entrer personne d’imprévu. Les gérants ne peuvent être révoqués qu’à l’unanimité, et ils demeurent donc en fonction tant que les associés n’en décident pas autrement ensemble.
Chaque décision est collégiale, réfléchie, et l’on ne subit pas l’arrivée d’un tiers.
Ce qu’elle coûte
Les inconvénients sont l’exact revers des avantages.
La responsabilité sur les biens propres
Les créanciers doivent d’abord solliciter le paiement auprès de la société. En cas d’échec, ils peuvent agir contre les associés, sur l’ensemble de leur patrimoine personnel. Le risque financier est donc considérable.
Un point est plus rarement anticipé. L’associé qui quitte la société, quelle qu’en soit la raison, reste responsable envers les tiers de la totalité des dettes sociales nées avant son départ. On n’en sort pas en partant.
L’imposition d’un revenu non perçu
Sous le régime par défaut, l’associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices, qu’ils lui soient distribués ou non. Une société qui réinvestit l’intégralité de son résultat laisse donc ses associés redevables d’un impôt sur des sommes qu’ils n’ont jamais encaissées.
Le passage à l’impôt sur les sociétés ne se défait pas. La décision engage toute la vie sociale.
À qui cette forme convient
Le régime de la société en nom collectif ne convient pas à toutes les entreprises. Il s’adresse aux porteurs de projet qui souhaitent constituer une société fermée, composée de personnes qu’ils connaissent bien et en qui ils ont confiance.
Les règles contraignantes de cession de parts supposent en effet une confiance réciproque, et elles la récompensent par une stabilité que peu de formes juridiques offrent.
Les conséquences en matière de responsabilité financière et pénale étant lourdes, l’accompagnement par un conseil demeure indispensable. Notre gestion de patrimoine conduit cet examen avec le pôle juridique.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Taillis, futaie, taillis sous futaie : les trois régimes sylvicoles
Feuillus et résineux, deux tempéraments
La forêt française compte 67 % de feuillus, principalement en plaine et à moyenne altitude. Les résineux occupent les montagnes, les Landes et l’ouest du pays.
Le chêne, l’acacia, le frêne et le châtaignier sont des feuillus. L’épicéa, le sapin, le cèdre et le mélèze sont des résineux. Les premiers perdent leurs feuilles en hiver, les seconds conservent leurs aiguilles, à quelques exceptions près.
Chaque essence se conduit selon son tempérament. Certaines demandent beaucoup de lumière et d’eau, d’autres beaucoup de lumière et peu d’eau. C’est ce tempérament, autant que la station, qui commande le régime.
Les régimes de taillis
Le taillis désigne les essences feuillues capables de rejeter après une coupe. Des brins repoussent sur les souches existantes et ouvrent un nouveau cycle.
Le taillis simple procède par coupe à blanc. Le peuplement se renouvelle intégralement, sans reproduction sexuée, en conservant le même patrimoine génétique. On appelle révolution ce début de cycle.
Le taillis fureté est plus irrégulier. Il ne prélève que les brins commercialisables et laisse les autres. Le cycle ne se renouvelle qu’au terme de plusieurs coupes.
Ce que ce régime apporte : aucun travail sylvicole n’est nécessaire.
Ce qu’il coûte : les bois récoltés sont de petit diamètre et de faible valeur, les souches finissent par s’épuiser, et toutes les essences ne sont pas aptes à rejeter.
Les régimes de futaie
Une futaie est un ensemble d’arbres de plein pied, issus de semis et non de rejets.
La futaie régulière
Tous les arbres d’une parcelle ont sensiblement le même âge. Le cycle se referme par une coupe totale, ou coupe rase, après laquelle le peuplement se régénère naturellement ou par plantation. Au cours de sa vie, il fait l’objet de plusieurs éclaircies qui favorisent la croissance des plus beaux sujets.
Ce que ce régime apporte : une production de bois d’œuvre, une qualité homogène, une gestion facile à planifier.
Ce qu’il coûte : un cycle long, de quatre-vingts à cent cinquante ans, un investissement de départ important, et un risque concentré, sanitaire comme climatique, puisque tout le peuplement a le même âge.
La futaie irrégulière
Aussi appelée futaie jardinée. Chaque arbre y a sa hauteur, son âge et son diamètre. Sur une même parcelle coexistent semis, perches, petits bois, bois moyens et gros bois.
Ce que ce régime apporte : une plus grande diversité de peuplements et de produits, des modifications moins brutales pour le milieu, et un revenu régulier pour le propriétaire.
Ce qu’il coûte : une concurrence horizontale qui pénalise les jeunes tiges à l’ombre des grandes, et une exigence technique nettement supérieure au moment du martelage et des travaux.
La difficulté principale du gestionnaire est d’assurer, au fil des coupes jardinatoires, le renouvellement permanent du peuplement.
Le taillis sous futaie
Aussi appelé taillis avec réserves. Ce régime hybride conserve les arbres de franc-pied, qui constituent la réserve, et coupe entièrement le taillis pour laisser passer la lumière. Un plan de balivage détermine le nombre d’arbres à conserver par catégorie de diamètre et par essence.
Ce que ce régime apporte : un faible investissement, puisqu’il ne demande pas de travaux sylvicoles.
Ce qu’il coûte : un équilibre difficile à tenir, qui suppose une attention constante du gestionnaire, et des lots de bois hétérogènes.
Le rôle du gestionnaire
Le choix du régime ne précède jamais l’analyse du peuplement, il en découle. Le gestionnaire, ou le propriétaire, adapte sa méthode aux données recueillies sur le terrain.
Il n’existe donc pas de bonne ou de mauvaise méthode de gestion, seulement des méthodes adaptées aux peuplements. La planification porte sur dix à trente ans, et un régime peut être modifié en cours de route si l’évolution du peuplement l’impose. Ces choix se consignent dans un document de gestion.
Les gestionnaires sont aujourd’hui encouragés par l’opinion et par les pouvoirs publics à pratiquer une sylviculture irrégulière, plus douce pour le milieu. Il reste des cas où elle n’est pas praticable : après un dommage sanitaire majeur, ou sur un peuplement trop âgé, la conduite en régulier demeure la seule voie.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Sur les mutations forestières d’un hectare et plus enregistrées entre 2021 et 2025, le prix médian s’établit à 5 323 euros par hectare. Autour de cette médiane, la moitié centrale des ventes se loge entre 2 303 et 14 976 euros. Du simple au sextuple, sur le même actif et la même période.
La taille du lot explique une grande part de cet écart. Sous dix hectares, la médiane s’établit à 5 001 euros. De dix à vingt-cinq hectares, à 7 271. De vingt-cinq à cent hectares, à 9 370. Au-delà de cent hectares, à 11 769. Le rapport va de un à deux et demi entre les deux extrémités.
Cette hiérarchie n’est pas universelle. Plusieurs départements l’inversent, le prix à l’hectare y reculant quand la surface augmente. Le prix local se lit sur la page départementale, jamais sur la moyenne nationale.
Le budget dépend d’abord de l’usage
Une forêt de loisir et une forêt de production ne s’achètent ni à la même taille ni au même prix.
Pour un usage d’agrément, la proximité du domicile compte davantage que le volume sur pied. Quelques hectares suffisent, le budget reste modeste, et le capital sur pied n’est pas le critère.
Pour un investissement de production, la surface devient déterminante. En deçà d’un certain seuil, une propriété ne se gère pas économiquement : le coût de mobilisation d’un chantier ne se dilue pas, et le lot n’attire pas la même concurrence à la vente de bois. Un ensemble d’un seul tenant vaut mieux que la même surface dispersée en îlots.
Ce qui s’ajoute au prix d’achat
Trois postes s’ajoutent au prix affiché et sont régulièrement oubliés.
Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux départemental et les taxes additionnelles portent le total entre 5,09 % et 6,32 % selon le département.
Les frais de mise à niveau, s’il faut reprendre une desserte, rouvrir des limites, remettre en état un peuplement délaissé. Ils se chiffrent au diagnostic, pas au forfait.
L’entretien courant enfin, dépressage, débroussaillement, éclaircies, protection des régénérations. Il se compte en dizaines d’euros par hectare et par an, davantage sur un peuplement jeune, et il précède les premiers revenus. Une forêt jeune coûte avant de rapporter.
Ce que le prix ne dit pas
Le prix payé porte le sol et les arbres sans les séparer. C’est un plafond, pas une valeur de fonds, et il ne se substitue à aucune évaluation.
Deux propriétés vendues au même prix peuvent porter, l’une une futaie mûre prête à récolter, l’autre un taillis sans produit commercialisable avant vingt ans. Ce que l’évaluation distingue et que le prix confond : le volume sur pied et sa qualité, la station et sa productivité, la desserte, l’état sanitaire, la structure des baux et le revenu de la chasse.
Ce dernier point mérite attention. Le droit de chasse ne se réserve pas d’office. Dans une commune dotée d’une association communale de chasse agréée, l’opposition n’est recevable qu’au-delà d’un seuil de surface d’un seul tenant. En dessous, il n’y a rien à louer, et le revenu attendu disparaît du calcul.
Ce qui peut empêcher l’achat
Un accord entre vendeur et acquéreur ne suffit pas toujours.
Le droit de préférence des propriétaires riverains et de la commune s’applique aux parcelles boisées en deçà d’un seuil de surface, et doit être purgé avant la vente. Un droit de préemption peut par ailleurs s’exercer selon la nature cadastrale des parcelles et le zonage.
La propriété peut enfin être grevée d’engagements de gestion ou de contraintes environnementales et urbanistiques, espace naturel sensible, zone Natura 2000, document de gestion en cours. Ces obligations suivent le bien et s’imposent à l’acquéreur.
Ce que nous en retenons
Un budget d’acquisition ne se construit pas à partir d’un prix moyen. Il se construit à partir d’un usage, d’une surface cohérente avec cet usage, d’un prix local vérifié, et de ce qui s’ajoute au prix. Le reste, la valeur réelle de ce que l’on achète, relève de l’évaluation, conduite avec un gestionnaire forestier.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Quand faut-il consulter un gestionnaire de patrimoine?
Les sept motifs
Optimiser sa fiscalité
C’est le motif le plus fréquent, et celui où le moment compte le plus. Une fois le bien acquis, la fiscalité qui en découle peut être suffisamment lourde pour compromettre l’intérêt du placement. Le conseil intervient donc avant l’achat, jamais après.
Transmettre son patrimoine
Transmettre son entreprise, ses biens immobiliers ou forestiers est un souhait qui se manifeste à l’approche de la retraite. Il gagne à être traité bien plus tôt. Les dispositifs de donation ou succession reposent sur des abattements qui se reconstituent tous les quinze ans : commencer à cinquante ans permet d’en utiliser plusieurs, commencer à soixante-dix n’en laisse qu’un.
Développer son patrimoine
Le conseil porte ici sur la diversification, entre marchés financiers, immobilier et placements tangibles comme la forêt, les métaux précieux ou les objets de valeur.
Augmenter ses rendements
Le conseiller oriente vers les placements à réaliser ou à optimiser. Il peut aussi recommander de céder un bien pour se reporter sur un autre.
Préparer sa retraite
Assurance-vie, épargne retraite, immobilier locatif, épargne salariale : une gamme de solutions adaptées à l’horizon et au niveau de risque accepté.
Protéger ses proches
Les solutions diffèrent selon que l’on est marié, lié par un pacte civil de solidarité, en union libre, ou que l’on a consenti une donation au dernier vivant. La prévoyance, elle, s’envisage dès le début de la carrière.
Optimiser la trésorerie d’entreprise et céder sa société
Le dirigeant a besoin de sécuriser son patrimoine professionnel autant que personnel. La cession d’entreprise ne se prépare pas au dernier moment : elle se travaille dès la cinquantaine.
Ce que fait un gestionnaire de patrimoine
Il dresse l’état des lieux de la situation familiale et financière de son client, puis définit avec lui la stratégie de placement et de gestion, en tenant compte des dispositifs civils, financiers et fiscaux mobilisables.
Son métier exige des compétences variées, juridiques, fiscales, financières et immobilières, ainsi qu’une connaissance du secteur où l’on souhaite investir. Un investissement forestier suppose des connaissances sylvicoles, foncières et rurales ; l’immobilier ou les métaux précieux obéissent à d’autres codes. Tout placement relève d’un domaine d’activité avec ses règles propres et sa valeur qui évolue dans le temps.
Il conseille enfin en toute indépendance, tant sur les types de placement que sur les fournisseurs de solutions retenus.
Comment il procède
Sa démarche suit une séquence.
Il établit un bilan patrimonial, état des lieux de l’existant. Il définit avec son client les besoins, les objectifs et les risques acceptés. Il étudie la faisabilité et la rentabilité du projet envisagé. Il renseigne sur les aspects juridiques et fiscaux. Il oriente vers les professionnels compétents. Il établit les justificatifs de placement et les rapports de rentabilité. Il assure enfin le suivi des dossiers et le compte rendu régulier.
Sur le profil d’investisseur lui-même, nous exposons ailleurs la méthode des 7V.
Le statut de conseiller en investissement financier
Lorsqu’il préconise des stratégies financières, le gestionnaire de patrimoine exerce sous le statut de conseiller en investissement financier.
Ce statut impose l’adhésion à une association professionnelle, elle-même agréée par l’Autorité des marchés financiers. C’est cette chaîne d’agrément qui distingue un conseil encadré d’un avis général.
Écouter avant de conseiller
Écouter, analyser par un audit, proposer, conseiller : la mission opère sur l’ensemble du patrimoine, professionnel comme personnel.
Le conseil ne vaut que s’il propose des solutions en accord avec les valeurs et la vision de celui qui les reçoit. C’est cette condition qui distingue un conseil personnalisé d’un catalogue de produits.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
La forêt non bâtie est une valeur refuge au même titre que l’or, un placement durable dont la valeur repose sur le sol et sur le capital sur pied.
La forêt bâtie s’adresse davantage à des exploitants ou à des particuliers. Elle autorise plusieurs usages selon l’objectif poursuivi, résidence secondaire, activité d’accueil, hébergement.
Au-delà de cette première distinction, c’est la surface qui détermine la valeur. Les grandes forêts sont rares, et peu se vendent chaque année. Un effet de rareté s’exerce au-delà de cinquante hectares, où le nombre de vendeurs est si faible que le marché se resserre autour de quelques biens.
Les forêts de 1 à 10 hectares
Une petite surface convient à qui veut investir près de chez soi. Ces forêts restent financièrement accessibles et se prêtent aux usages de loisir, la chasse notamment. Le prix varie selon la localisation et les essences, et peut fortement monter dès qu’un volume de bois d’œuvre est présent.
En France, ce segment concentre 88 % des transactions, avec 17 860 ventes en 2019, en hausse de 6,2 %.
Les forêts de 10 à 25 hectares
À partir de dix hectares, la forêt gagne en volume et permet des coupes d’éclaircie plus régulières. C’est le premier seuil où la propriété commence à produire, et où la diversification prend un sens patrimonial ou de croissance.
L’acquisition constitue l’investissement initial, rentabilisé ensuite par la vente de bois et, le cas échéant, par la location de la chasse.
Ce segment représentait 1 550 transactions en 2019, pour 23 700 hectares, soit moins d’un dixième du segment précédent.
Les forêts de 25 à 50 hectares
Les biens de cette taille sont difficiles à trouver, les vendeurs y étant peu nombreux. Ils s’adressent à qui place son argent dans une logique de croissance et de transmission, et cherche à conserver la valeur de son actif sur le long terme.
En 2019, ce segment a compté 520 transactions pour 18 300 hectares. La rareté y crée à elle seule un effet de demande.
Les forêts de 50 à 100 hectares
À partir de ce seuil, la surface classe le bien parmi les investissements élevés. Il s’adresse à des budgets conséquents, et l’accompagnement par un gestionnaire de patrimoine y devient la règle, notamment sur les questions fiscales.
Ce segment est aussi celui où la valeur d’attachement compte : le bien est choisi pour ce qu’il représente autant que pour ce qu’il rapporte.
En 2019, 210 forêts se sont vendues sur ce segment, pour 15 000 hectares, soit sept fois moins que sur le segment des 10 à 25 hectares.
Les forêts de plus de 100 hectares
Ce sont les biens les plus recherchés et les plus rares. Fonds d’investissement comme particuliers s’y intéressent, pour la diversification autant que pour le rendement.
Le très faible volume mis en vente d’une année sur l’autre en fait un produit incontournable dans une phase de diversification, la diversification étant l’un des principes majeurs de la sécurisation d’un patrimoine.
En 2019, ce segment n’a compté que 140 transactions, pour 31 500 hectares.
Ce que ces chiffres établissent
L’ensemble des segments au-delà de dix hectares représente 12,6 % des transactions du segment des 1 à 10 hectares. Le déséquilibre est considérable, et il s’explique par la rareté : les grandes propriétés, seules capables de produire un revenu significatif, sont les plus recherchées et les moins disponibles.
Une précision s’impose sur la lecture de ces nombres. Ils ne mesurent pas le nombre d’acheteurs, mais le nombre de vendeurs. Le marché n’est pas étroit faute de demande, il l’est faute d’offre.
Pour un acquéreur non aguerri, l’accompagnement par un forestier et par un gestionnaire de patrimoine reste vivement recommandé.
Source : Safer, rapport annuel, chiffres 2019, marchés A et B.
L’auteur
Adrien Sebastiao
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Acheter des hectares en direct, ce qui confère la propriété d’un immeuble par nature.
Acheter des parts d’une société civile forestière.
Acheter des parts d’un groupement forestier géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers.
Le reste de cet article traite de l’acquisition en direct.
Les huit étapes
La visite du bien
Elle précède tout. Elle porte sur le peuplement autant que sur l’accès, les limites et l’environnement immédiat.
La négociation
Entre vendeur et acquéreur, directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel.
L’offre d’achat
L’acquéreur ou son mandataire rédige une offre mentionnant la désignation du bien, sa localisation et le prix. Il est préférable d’y indiquer également les frais de notaire et les honoraires d’agence.
L’acceptation de l’offre
Dès que le vendeur contresigne, l’offre est acceptée et les deux parties sont engagées. Une vente est parfaite lorsque vendeur et acquéreur s’entendent sur la chose et sur le prix.
Le compromis de vente
Établi par acte sous seing privé, cet avant-contrat fixe les conditions de la transaction, ses modalités et les conditions suspensives. Si celles-ci ne se réalisent pas, les parties sont libérées de leur engagement.
Les formalités juridiques
Après la signature du compromis, le notaire conduit les vérifications nécessaires à la rédaction de l’acte définitif, afin d’écarter tout litige ultérieur. Il contrôle le droit de propriété et le règlement de toutes les créances relatives au bien.
Ces formalités comprennent la recherche des titres de propriété, des servitudes, des droits réels et des hypothèques, la purge des droits de préemption auprès de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, de la commune et de l’État, la purge des droits de préférence auprès de la commune et des propriétaires riverains, et la demande de renseignements d’urbanisme auprès de la mairie.
Le délai entre le compromis et l’acte authentique s’établit généralement entre deux et trois mois.
L’acte authentique
Les deux parties signent devant le notaire. Le transfert de propriété est acté, les fonds sont virés au vendeur, les charges et taxes annuelles réparties au prorata. L’acquéreur a dès lors la pleine jouissance de son bien.
Les formalités postérieures
Le notaire se charge de la publicité foncière, du paiement des droits de mutation, du règlement des honoraires de négociation et de l’enregistrement du titre de propriété.
L’acquéreur reçoit son titre de propriété dans un délai de six à douze mois.
Ce qui distingue la forêt de l’immobilier classique
Les droits de préférence et de préemption sont la vraie particularité de la vente forestière.
Le droit de préférence bénéficie aux propriétaires riverains et à la commune sur les parcelles boisées en deçà d’un seuil de surface. Le droit de préemption peut s’exercer selon la nature cadastrale des parcelles et le zonage.
L’un comme l’autre doivent être purgés avant la vente. Ils sont la première cause d’allongement des délais, et parfois d’échec de la transaction. Il vaut mieux en connaître l’existence dès l’offre d’achat que la découvrir chez le notaire.
Après l’acquisition
Deux réflexes s’imposent dès la signature.
Assurer la propriété. La forêt est exposée à l’incendie, à la tempête et à la responsabilité civile du propriétaire. Des assureurs spécialisés existent.
Le monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.