Forêts à vendre

La rentabilité courante d’un investissement forestier s’établit entre 1 et 3 % brut par an selon les peuplements, et ne se résume pas à ce chiffre. Elle procède de trois moteurs distincts. Le premier est biologique : un hectare produit en moyenne 5,7 mètres cubes de bois supplémentaires par an selon l’inventaire forestier national de l’IGN. Cet accroissement est l’intérêt du capital et ne dépend d’aucune décision, ni d’un taux fixé par l’État, ni d’une banque centrale, ni d’un cours de bourse. C’est ce moteur, et lui seul, qui rend la forêt réellement décorrélée des marchés financiers. Le deuxième est le prix du bois, qui revalorise le stock déjà capitalisé. Le troisième est le prix du foncier, qui fait varier la valeur du sol. Ces deux amplificateurs sont réels mais conjoncturels. Le rendement net bénéficie enfin du cadre fiscal forestier : l’impôt sur le revenu est assis forfaitairement sur le revenu cadastral des parcelles et non sur le produit réel des coupes, et le régime Sérot-Monichon exonère 75 % de la valeur des bois et forêts des droits de mutation à titre gratuit. Rapporté à l’année sur un cycle long, cet avantage constitue un supplément de rendement chiffrable, là où une promesse de défiscalisation avancée sans conversion annuelle ne l’est jamais.

Les taux publiés sur ce marché ne mesurent pas la même chose. Une performance de part de fonds agrège le revenu courant, la revalorisation du bois et celle du foncier, lissés sur des dizaines de massifs. Un rendement de bien réel ne porte que sur une propriété, dont la production dépend de la station, du sol, de l’essence, de la conduite sylvicole et du niveau de capitalisation sur pied. Un peuplement surcapitalisé à deux cents mètres cubes par hectare ne produit pas ce que produit un jeune peuplement, et deux parcelles voisines peuvent rendre très différemment. Une moyenne de portefeuille et une fourchette de bien réel ne se comparent donc pas. Nous publions la seconde, parce que c’est celle qui décrit ce que vous achetez.

L’indicateur du prix de l’hectare mesure la valeur du sol à un instant donné, non le rendement d’une forêt. La rentabilité se construit sur le peuplement : le volume sur pied, l’essence, l’âge et la qualité des bois. Deux parcelles acquises au même prix à l’hectare peuvent porter des capitaux sur pied sans commune mesure, et donc des rendements sans rapport. C’est la raison pour laquelle une acquisition forestière ne s’apprécie jamais au prix de l’hectare seul, mais après inventaire du peuplement.

Trois risques principaux pèsent sur un investissement forestier. L’illiquidité d’abord : une cession se compte en mois, et cette illiquidité est le prix de la décorrélation. La concentration ensuite : un massif unique expose à la tempête, au scolyte et à la sécheresse, que seule la diversification par géographie, par essence et par âge permet de maîtriser. Le caractère conditionnel du rendement enfin : il n’existe qu’à hauteur de la qualité de l’expertise qui mesure et pilote le capital. Un livret non tenu n’est pas une épargne, c’est un oubli.

L’acquisition en direct confère la propriété d’un immeuble par nature. Le groupement forestier est une société civile régie par les articles 1832 et suivants du code civil : le propriétaire du massif est le groupement, l’associé détient des parts d’intérêt. Cette différence commande le coût d’entrée et la durée d’engagement. En direct, l’acquisition supporte les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux départemental et les taxes additionnelles portent le total entre 5,09 % et 6,32 % selon le département. La cession de parts existantes d’un groupement constitué depuis plus de trois ans relève d’un droit fixe de 125 euros, et la souscription au capital n’est soumise à aucun droit de mutation, le groupement acquittant lui-même ces droits lorsqu’il achète le massif. Le crédit d’impôt DEFI forêt impose par ailleurs quinze ans de conservation en détention directe contre huit ans sur les parts, l’engagement de gestion durable de quinze ans pesant alors sur le groupement. Le choix se joue donc moins sur le rendement attendu que sur l’horizon de détention et sur ce que l’on souhaite conserver de la propriété.

La détention de parts ne confère aucun droit d’usage sur le massif. Il n’existe pas de régime légal de jouissance au profit de l’associé : parcours des parcelles, affouage et usage familial n’existent que si les statuts ou une convention distincte les prévoient. La seule exception prévue par la loi est étroite, le propriétaire qui apporte une parcelle boisée conserve son droit de chasse personnel sur cette parcelle pendant dix ans, à condition de détenir la totalité des parts représentatives de cet apport. Sur la responsabilité, les associés d’un groupement forestier de droit commun répondent des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, sans limitation à leur apport et sans solidarité, le groupement devant être poursuivi préalablement. Dans un groupement forestier d’investissement ayant fait offre au public, cette responsabilité est plafonnée au montant de la part. Sur la sortie enfin, la cession de parts à un tiers étranger au groupement suppose une autorisation dont les modalités sont fixées par les statuts. La mutualisation du risque s’obtient ainsi en renonçant à la jouissance et à la libre cession.