Cette page s’adresse au lecteur qui veut contrôler nos chiffres avant de s’en servir. Elle expose la source, les retraitements que nous lui appliquons, les seuils que nous avons fixés et les motifs de ces choix. Elle expose aussi ce que nous ne publions pas, et pourquoi. Un chiffre dont la chaîne n’est pas écrite n’est pas un chiffre d’expert, c’est une opinion présentée en nombre.
Adrien Sebastiao, TerrAgree Forêt · Mis à jour le 8 août 2026
Nous travaillons sur la base des Demandes de valeurs foncières de la Direction générale des finances publiques, restreinte aux mutations portant sur des parcelles boisées, identifiées par leur nature cadastrale. Notre extraction porte sur 220 704 lignes couvrant la période du 2 janvier 2021 au 31 décembre 2025, soit cinq millésimes pleins. Nous ne mélangeons pas cette source avec les séries SAFER ni avec les indicateurs professionnels antérieurs : elles ne mesurent pas la même chose et leurs ruptures de méthode ne s’additionnent pas.
La DVF ne couvre pas l’ensemble du territoire. La Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin relèvent du livre foncier et n’y figurent pas : nous ne publions aucune valeur pour ces trois départements et nous ne la reconstituons par aucune approximation. Paris, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis n’enregistrent aucune mutation forestière sur la période. Six départements sont donc absents de l’Observatoire, et cette absence est écrite plutôt que comblée.
C’est le point le plus important de cette page, et celui qui explique l’essentiel de l’écart entre nos chiffres et une lecture directe du fichier.
Dans la DVF, la valeur foncière est portée au niveau de la mutation. Lorsqu’une vente porte sur des parcelles situées dans plusieurs communes, le fichier produit une ligne par commune et répète le prix total sur chacune. Une vente de 60 000 euros répartie sur trois communes apparaît trois fois à 60 000 euros, chaque fois rapportée à la seule surface communale. Les trois prix à l’hectare qui en résultent sont tous faux, et tous trop élevés.
Nous corrigeons ce biais avant tout calcul. Les lignes partageant une même date et une même valeur foncière sont candidates à l’appartenance à une mutation unique. Cette identité seule ne suffit pas : deux ventes distinctes peuvent porter le même jour sur un montant rond identique à l’autre bout de la France. Nous soumettons donc chaque groupe candidat à un contrôle de contiguïté géographique, calculé sur les centroïdes communaux du référentiel TerrAgree des communes, millésime 2026. Les lignes dont les communes se tiennent à l’intérieur du seuil retenu sont réunies en une mutation unique, dont la surface est la somme des surfaces et dont la valeur n’est comptée qu’une fois. Le prix à l’hectare est reconstitué après cette agrégation, jamais avant.
L’appariement des libellés communaux du fichier DVF avec le référentiel aboutit sur 98,9 pour cent des lignes. Le solde, essentiellement des communes fusionnées ou des libellés tronqués, est regroupé sur le seul critère départemental.
Le filtre de surface d’un hectare et plus est appliqué après l’agrégation, et non avant : une mutation de trois parcelles d’un demi-hectare dans trois communes voisines est une mutation d’un hectare et demi, et elle doit être comptée comme telle.
L’effet de cette correction n’est pas anecdotique. Sur la période, la lecture directe du fichier, ligne à ligne, donne une médiane nationale de 5 580 euros par hectare sur 87 340 lignes. Après retraitement, l’Observatoire retient 5 323 euros par hectare sur 86 327 mutations. La lecture non corrigée surestime donc le marché de 4,8 pour cent, et davantage encore dans les départements où les propriétés chevauchent fréquemment plusieurs communes.
Le contrôle de contiguïté suppose un seuil, et tout seuil est un arbitrage. Nous avons retenu 4,5 kilomètres entre centroïdes communaux.
Ce choix n’est pas arbitraire. Sur les 34 734 communes de métropole, la distance médiane d’une commune au centroïde de sa voisine la plus proche est de 2,66 kilomètres, et le neuvième décile s’établit à 4,24 kilomètres. Un seuil de 4,5 kilomètres capte donc l’écrasante majorité des couples de communes réellement mitoyennes, sans descendre au niveau où l’on commencerait à réunir des ventes indépendantes par la seule coïncidence d’une date et d’un montant.
Nous donnons la sensibilité de ce choix plutôt que d’attendre qu’on nous la demande. À 3 kilomètres, la médiane nationale ressort à 5 488 euros ; à 4,5 kilomètres, à 5 323 ; à 10 kilomètres, à 5 102. Le seuil déplace donc le résultat de quelques pour cent. Ce qui compte n’est pas qu’il soit optimal, notion qui n’a pas de sens ici, mais qu’il soit fixé une fois, écrit, et appliqué identiquement à toutes les mailles et à toutes les pages de l’Observatoire. Il l’est depuis le 8 août 2026, et toute valeur antérieure a été recalculée.
Une médiane calculée sur un effectif court n’est pas une mesure de marché, c’est un accident d’échantillon. Nous ne publions pas de page départementale en dessous de trois cents mutations retenues sur la période.
Dix départements de métropole sont écartés à ce titre : le Val-de-Marne avec une mutation, le Territoire de Belfort avec 86, le Val-d’Oise avec 111, les Yvelines avec 176, l’Essonne avec 182, les Hautes-Alpes avec 209, le Nord avec 218, la Haute-Corse avec 292, la Mayenne avec 293 et les Bouches-du-Rhône avec 297. Ils existent dans nos calculs nationaux, ils ne portent pas de page.
Le lecteur attentif relèvera que la Manche franchit ce plancher de trois unités, avec 303 mutations. Nous le signalons plutôt que de le laisser découvrir : sa page existe, et sa médiane doit se lire avec cette réserve.
La région naturelle est la maille d’analyse pertinente pour l’investissement forestier, et c’est celle que nous employons dans nos évaluations. Nous ne la publions pas ici, parce que sa publication supposerait une table de rattachement des communes aux régions naturelles que notre chaîne de traitement ne porte pas. Nous avons testé le substitut disponible, le rattachement par le nom de l’intercommunalité : sur 135 régions naturelles, 31 ne captent aucune commune, et là où il capte, il capte sur une chaîne de caractères et non sur une géographie, réunissant par exemple sous l’étiquette du Val de Loire 653 communes réparties sur douze départements dont la Haute-Loire. Une approximation dont l’erreur n’est ni bornée ni orientée n’est pas une approximation, c’est une invention. Elle ne sera publiée que le jour où une table de rattachement reproductible existera.
La distribution des prix forestiers est fortement dissymétrique. Au niveau national, la moyenne s’établit à 14 040 euros par hectare quand la médiane est à 5 323, soit un rapport de 2,6. Une poignée de très petites parcelles vendues à prix de terrain à bâtir suffit à porter la moyenne à un niveau qu’aucune transaction ordinaire n’approche. Nous publions la médiane et les quartiles, qui décrivent le marché ; nous ne publions pas la moyenne, qui le déforme.
La même dissymétrie affecte les surfaces : 2,3 hectares de médiane par mutation contre 6,1 de moyenne, un rapport de 2,6 quand celui des prix est de 2,64. Ce qui vaut pour l’un vaut pour l’autre, et pour la même raison.
Le prix que nous publions est un prix payé, tout compris. Il porte le sol et le bois sur pied sans les séparer, et il inclut, lorsque la mutation en comportait, la part du bâti et des terres non boisées. C’est donc un plafond, pas une valeur de fonds, et il ne se substitue en aucun cas à une évaluation. Une expertise sépare la valeur du fonds, celle de la superficie et celle des aménités ; la DVF ne le permet pas et ne le prétend pas.
Un point demeure, et nous préférons l’exposer que le taire.
La source dont nous partons est déjà filtrée : elle ne retient que les ventes, écarte les surfaces inférieures à un dixième d’hectare et les prix à l’hectare situés hors de la fourchette de 200 à 100 000 euros. Ces filtres ont été appliqués ligne à ligne, donc avant toute agrégation, donc sur des prix unitaires que nous savons faux pour les mutations multi-communes. Il est possible que des mutations légitimes aient été écartées en amont sur la foi d’un prix par ligne aberrant, alors que leur prix reconstitué aurait été normal.
Nous ne pouvons pas mesurer ce point, parce que les lignes écartées ne figurent pas dans le fichier dont nous disposons. Il joue vraisemblablement à la marge et dans le sens d’une légère surestimation résiduelle. Nous le signalons ici, une fois, pour que personne n’ait à le découvrir.
Homo et arbor radices habent