La Matrice TerrAgree Index est un modèle de décision propriétaire. Son principe est emprunté aux matrices de simulation employées en finance de marché : plutôt que de produire une valeur unique, elle fait varier un positionnement et observe comment quatre grandeurs y répondent, la probabilité de réalisation, le flux d’investisseurs, le délai de cession et la part du prix obtenue. Ce que l’on y lit n’est donc pas un prix, mais le rapport entre un prix affiché et un résultat probable.
La méthode. Trois familles de données entrent dans la lecture, et nous les nommons. Le marché foncier de votre département, mesuré sur les mutations forestières enregistrées par la direction générale des finances publiques entre 2021 et 2025. L’enjeu climatique de votre secteur, relevé par Météo-France sur trente ans. Et le positionnement du marché de votre région naturelle, arrêté par nos conseillers. Les courbes, elles, sont calibrées sur quinze années d’évaluation et de transaction forestières et sur les opérations conduites par le cabinet depuis 2020 : ce sont ces observations qui ont fixé les délais et les seuils, non un calcul théorique.
Ce que le modèle nous a appris. Aucune analyse forestière fiable ne se fait sans une lecture du territoire national dans son ensemble. Les dynamiques de prix diffèrent d’un massif à l’autre selon la présence des industries, la pression des investisseurs locaux, les enjeux fiscaux et les orientations sylvicoles. C’est cette vision d’ensemble qui sépare une lecture de marché d’une estimation de proximité.
Et ses limites, que nous préférons dire. Cette matrice raisonne à l’échelle d’un massif, quand votre forêt tient dans quelques parcelles. Elle ne connaît ni votre volume sur pied, ni vos essences et leur qualité, ni votre station, ni votre desserte. Elle n’affiche donc aucun prix, et elle n’en affichera pas : seule la valeur technique, établie sur le terrain par un technicien forestier, fait référence. Tout ce qui précède se lit par rapport à elle.
Type de bien
Département du bien
Lecture des enjeux climatiques
Investisseurs potentiels
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Probabilité de réalisation
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prix cible et délai maîtrisé
Délai estimé
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Taux de réalisation
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part du prix demandé obtenue
Mutations forestières d’un hectare et plus, DVF, retraitement TerrAgree, agrégation des mutations multi-communes au seuil de 4,5 km, plancher de publication de trois cents mutations par département. Repère national 5 323 €/ha sur 86 327 mutations.
Cet indicateur ne porte aucun conseil de notre part. C’est une donnée publique que nous avons analysée et mise à disposition, parce qu’une part croissante des investisseurs en tient compte. Un déficit hydrique estival marqué retient certains investisseurs et en engage d’autres, ceux qui savent lire une station et arbitrer une essence en conséquence. À l’inverse, un excédent hydrique élargit le champ des essences possibles et devient un argument. Le relevé décrit un état moyen sur les trente dernières années, il ne prédit pas les trente prochaines : c’est un facteur de marché, jamais une prévision.
Météo-France, données mensuelles MENSQ, normales 1995 à 2024. Médiane des stations du département, après retrait des stations de fiabilité partielle, des stations sans donnée depuis 2020 et de celles comptant moins de vingt années par axe, soit 1 399 stations retenues sur 1 761. Note d’enjeu hydrique estival, 1 favorable à 5 contraint. Le référentiel décrit un état, non une évolution.
Le millésime porte l’expérience et l’expertise du spécialiste de l’investissement forestier. Ce statut exprime ce que le marché représente entre ce que nous voyons, les chiffres que nous avons et ce que nous entendons. Il décrit la transaction médiane du secteur : la moitié des ventes se situe en deçà.
À surface égale, un chêne mûr et un pin sylvestre n’appellent ni les mêmes investisseurs ni les mêmes prix : les essences en place commandent l’intérêt de l’investisseur, et cette matrice ne les intègre pas. C’est la valeur technique, établie peuplement par peuplement, et la lecture qu’en fait le conseiller qui font la différence.
Ni valeur à l’hectare, ni valeur totale, ni fourchette en euros. Le point zéro de la réglette est nommé et non chiffré : c’est la valeur technique de votre bien, et nous ne la connaissons pas.
Investisseurs potentiels, probabilité de réalisation, délai estimé, taux de réalisation. Nous les faisons varier parce que nous en avons les données, et nous les nommons.
Sources publiques. Les mutations foncières DVF de la direction générale des finances publiques, 86 327 ventes de forêts d’un hectare et plus entre 2021 et 2025, retraitées par nos soins. Les relevés climatiques de Météo-France, données mensuelles MENSQ, normales trente ans arrêtées en 2024, 1 399 stations retenues sur 1 761. Le fichier Sirene de l’INSEE pour les établissements de première transformation du bois. La mercuriale du bois sur pied des Experts Forestiers de France et du CNIEFEB, 2011 à 2025. L’inventaire forestier national de l’IGN et les références foncières de la SAFER.
Données propres au cabinet. Deux mille trois cents demandes reçues chaque année, deux cent cinquante dossiers suivis, quatre-vingts transactions annuelles depuis 2020, et cinq conseillers parcourant chacun de quarante à quatre-vingt mille kilomètres par an.
Il indique où se situe la transaction médiane du secteur par rapport à la valeur technique. Il ne dit pas si votre bien se positionne à deux, à huit ou à dix-sept pour cent au-dessus.
Cet écart-là ne se lit sur aucune carte et ne se déduit d’aucun fichier. Il tient à ce qu’un spécialiste voit et qu’un tableau ignore : la connaissance du secteur, de l’industrie qui l’entoure et de la filière locale, avec ses acheteurs réels et leurs besoins du moment. Et il tient à la lecture du peuplement : comprendre si une forêt a été bien menée ou si ses coupes ont été prises trop tôt, si le peuplement en place a de l’avenir ou s’il faut le renouveler, si le sol porte une potentialité que la pédologie révèle et que la végétation confirme.
C’est là toute la valeur de notre métier, et c’est de cette analyse que sort le chiffre. Deux pour cent, huit pour cent ou dix-sept pour cent au-dessus de la valeur technique : la différence se joue sur le terrain, et elle change tout au produit de votre vente.
Le foncier départemental et l’enjeu climatique sont mesurés, le positionnement territorial est apprécié. Les trois s’expriment en coefficients, et aucun ne produit d’euro.
La valeur technique, le volume sur pied, l’essence et sa qualité, la microstation, l’accès et la desserte, les aménités, et les acheteurs de proximité qui font souvent le meilleur prix de vos bois. La liste est écrite, elle n’est pas suggérée.
La réglette a une graduation et pas de zéro chiffré. Ce n’est pas une rétention : seule l’évaluation le fixe.
Données indicatives, référentiel marché forêt France.
Homo et arbor radices habent