S'il est un impôt décrié de tout temps, c'est bien celui-là. L'impôt sur la fortune immobilière a succédé à l'impôt de solidarité sur la fortune le 1er janvier 2018. Là où son prédécesseur portait sur l'ensemble du patrimoine, immobilier et financier confondus, il ne concerne plus que l'immobilier.
Adrien Sebastiao, TerrAgree Forêt · Mis à jour le 9 juin 2022
Le raisonnement se fait par foyer. Une personne seule, célibataire, veuve ou divorcée, constitue un foyer à elle seule. Les personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune.
Ce dernier point est une différence notable avec l’impôt sur le revenu : le concubinage notoire, sans effet sur celui-ci, entraîne ici l’imposition commune.
Les enfants mineurs sont pris en compte dans le foyer de leurs parents lorsque ceux-ci ont l’administration légale de leurs biens. Les biens des enfants majeurs, en revanche, n’entrent pas dans le patrimoine de leurs parents, quand bien même ils resteraient rattachés à leur foyer au titre de l’impôt sur le revenu.
Un contribuable domicilié en France est imposable sur l’ensemble de ses biens immobiliers, parts et actions de sociétés immobilières, détenus en France comme à l’étranger.
Un contribuable domicilié hors de France ne l’est que sur ses biens situés en France, et sur ses parts de sociétés immobilières à hauteur des biens et droits situés en France.
L’assiette est constituée de l’ensemble des biens et droits immobiliers pour leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition, sous réserve qu’ils n’aient pas le caractère de biens professionnels.
Y figurent les biens bâtis, en location ou à usage personnel, maisons, appartements et dépendances. Les biens en cours de construction au 1er janvier. Les biens non bâtis, terrains agricoles et terrains à bâtir, prairies, vergers, vignes, friches, landes, étangs, marais. Les monuments historiques et immeubles exceptionnels, hôtels particuliers, châteaux. Les fractions de biens représentées par des parts de sociétés immobilières. Et les droits immobiliers, usufruit, droit d’usage ou d’habitation.
Le champ est donc large. Certains biens bénéficient toutefois d’abattements ou d’exonérations.
La résidence principale bénéficie d’un abattement sur sa valeur au 1er janvier.
Les biens affectés à une activité professionnelle sont totalement exonérés, sous conditions tenant à l’exercice effectif de l’activité par le contribuable, à l’affectation des biens à cette activité, et à un seuil de participation pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Les biens ruraux professionnels peuvent également bénéficier d’une exonération totale, sous conditions. C’est le cas des forêts détenues par un exploitant forestier pour l’exercice de son activité.
D’autres biens ne bénéficient que d’une exonération partielle, tenant à leur nature. Les parts de groupement foncier agricole, les biens ruraux donnés à bail à long terme, ainsi que les bois, forêts et parts de groupement forestier entrent dans cette catégorie, sous réserve des conditions posées par le code général des impôts.
L’impôt se calcule sur la valeur nette taxable du patrimoine. Les dettes afférentes à des actifs imposables se déduisent donc, sous réserve d’être justifiées et effectivement supportées par le redevable.
Sont déductibles les dettes contractées pour l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier, pour les réparations et l’entretien effectivement supportés par le propriétaire, pour l’amélioration, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement, et pour l’acquisition de parts ou d’actions au prorata de la valeur des biens imposables.
Un mécanisme de limitation existe pour les patrimoines élevés dont l’endettement dépasse une proportion importante de la valeur taxable. Au-delà, la fraction excédentaire n’est déductible que partiellement.
L’impôt se calcule selon un barème progressif par tranches, appliqué à la valeur nette taxable.
Un système de décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines qui le franchissent de peu.
Des réductions s’appliquent ensuite au titre des dons consentis à certains organismes, entreprises d’insertion, associations intermédiaires, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, fondations universitaires. La réduction correspond à une fraction des versements, dans une limite annuelle.
Un plafonnement intervient enfin, comparable à l’ancien bouclier fiscal. Il évite que le total formé par cet impôt et par l’impôt sur le revenu n’excède une proportion des revenus de l’année précédente. L’excédent vient alors en diminution de l’impôt à payer.
Le détail de l’estimation des biens figure sur une déclaration spéciale annexée à la déclaration d’ensemble des revenus.
Aucun justificatif n’est joint au moment de la déclaration, mais le contribuable doit être en mesure de répondre aux demandes de l’administration.
Le paiement s’effectue par télépaiement distinct de l’impôt sur le revenu. Il présente une particularité rare : il peut être acquitté en nature, par la remise d’œuvres d’art ou d’immeubles, sous conditions.
La forêt occupe une place singulière dans cet impôt.
Détenue par un exploitant forestier dans le cadre de son activité, elle en sort entièrement au titre du bien professionnel. Détenue en direct ou par parts de groupement forestier sans exercice professionnel, elle bénéficie d’une exonération partielle substantielle, en contrepartie d’un engagement de gestion durable.
C’est l’un des rares actifs immobiliers qui conserve un traitement favorable quel que soit le mode de détention. Notre gestion de patrimoine en tire les conséquences dans l’architecture de détention.
L’auteurLe monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
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