Constituer une société civile immobilière suppose de choisir son régime fiscal, impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Nous avons exposé le premier dans un précédent article.
Adrien Sebastiao, TerrAgree Forêt · Mis à jour le 6 mai 2022
Les règles applicables sont celles des revenus fonciers. Les associés sont imposés personnellement, comme des propriétaires en direct.
Chacun reporte sur sa propre déclaration la quote-part de résultat qui lui revient, en annexe pour le régime réel, directement pour le régime micro-foncier. C’est aux associés, non à la société, de déclarer.
En l’absence de bénéfice, le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes. Il peut également s’imputer sur le revenu global de l’associé lorsqu’il ne résulte pas des intérêts d’emprunt, dans une limite annuelle et sur une durée déterminée.
Les intérêts d’emprunt souscrits par l’associé, les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux d’amélioration se déduisent avant calcul du bénéfice.
Les déficits se déduisent des revenus personnels des associés, ce qui réduit mécaniquement leur revenu brut global et donc leur impôt.
C’est l’avantage décisif. À la cession d’un bien détenu par la société, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers. Un abattement pour durée de détention réduit progressivement la plus-value imposable, jusqu’à l’exonération complète, d’abord d’impôt sur le revenu, puis de prélèvements sociaux.
Une société à l’impôt sur les sociétés en est entièrement privée.
Il ouvre droit à un abattement forfaitaire lorsque les revenus fonciers restent sous un seuil.
Aucune comptabilité commerciale n’est imposée, ce qui évite les frais correspondants.
L’imposition personnelle des associés augmente à mesure que la société dégage du bénéfice, au taux marginal de chacun et non à un taux fixe.
Les revenus fonciers supportent en outre les prélèvements sociaux.
La location meublée est exclue, elle suppose l’impôt sur les sociétés.
Et la cession reste imposée au titre de la plus-value immobilière, même si l’abattement en atténue l’effet avec le temps.
C’est le point le plus important de cet article, et le moins connu.
Le montage est classique : une société civile à l’impôt sur le revenu détient les locaux professionnels et les loue à la société d’exploitation, société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée. Presque tous les cabinets comptables l’ont pratiqué.
Certains dirigeants ont pourtant mis en péril leur situation personnelle et leur société d’exploitation par un simple problème de trésorerie.
La cause tient à une règle fiscale. Le résultat imposable ne tient pas compte des mensualités d’emprunt de la société civile, mais seulement de ses intérêts d’emprunt, seuls déductibles.
Une société qui perçoit mille euros de loyers et rembourse mille euros de mensualités paraît à l’équilibre. Elle ne l’est pas fiscalement. Si les intérêts s’élèvent à deux cents euros, le revenu imposable ressort à huit cents euros.
L’associé se trouve donc redevable d’un impôt parfois substantiel sur une somme qu’il n’a jamais encaissée, la trésorerie ayant servi à rembourser l’emprunt. Il doit acquitter cet impôt sur ses deniers personnels.
L’écart se creuse avec le temps, puisque la part d’intérêts dans la mensualité décroît chaque année tandis que la part de capital, non déductible, augmente. Le problème s’aggrave donc à mesure que l’emprunt se rembourse.
L’arbitrage entre les deux régimes ne se tranche pas dans l’abstrait. Il dépend de l’usage prévu, de l’horizon de détention et du recours ou non à l’emprunt.
Il se fait avant la constitution, avec un conseil, et non lorsque le premier avis d’imposition arrive. Notre gestion de patrimoine et notre pôle juridique conduisent cet arbitrage ensemble.
L’auteurLe monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
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