L’Observatoire · Étude n° 9
Six marchés résidentiels comparés, 1990–2024
Cette étude examine l’évolution des prix réels de l’immobilier résidentiel entre 1990 et 2024 dans six grandes économies : les États-Unis, l’Espagne, l’Allemagne, le Royaume-Uni, la France et l’Italie. L’objectif est de comparer des marchés souvent réunis sous une même catégorie, mais dont les trajectoires révèlent en réalité des logiques nationales très différentes.
La comparaison internationale permet de mettre en évidence l’influence conjointe des facteurs économiques, sociaux, politiques et monétaires propres à chaque pays, mais aussi celle des grands cycles communs liés au crédit, à l’inflation et aux taux d’intérêt. Elle rappelle ainsi qu’un actif immobilier ne se comporte jamais de façon uniforme selon le cadre dans lequel il évolue. Les séries de prix réels harmonisées de l’OCDE confirment d’ailleurs ces divergences de trajectoire entre pays.
La méthode retenue repose sur un indice de prix immobiliers réels harmonisé, exprimé en base 100 en 2015. Cette base commune permet de comparer les trajectoires relatives entre pays, tandis que l’utilisation de prix réels permet de neutraliser l’effet de l’inflation. Cet indicateur fait apparaître les phases de hausse, de correction et de résilience, tout en révélant des différences structurelles marquées : vigueur des rebonds aux États-Unis et au Royaume-Uni, forte cyclicité en Espagne, stabilité prolongée en Allemagne jusqu’aux années 2010, progression plus modérée en France, et stagnation durable en Italie.
L’enjeu est donc de comprendre comment les grands chocs macroéconomiques, crise immobilière des années 1990, subprimes, crise de la zone euro, pandémie de Covid-19, remontée récente des taux directeurs, se traduisent différemment selon les marchés. Cette lecture permet d’éclairer l’investissement immobilier non comme une catégorie homogène, mais comme un ensemble de situations nationales qu’il convient d’interpréter avec nuance dans une perspective patrimoniale.
« L’immobilier ne se comporte jamais de façon uniforme selon le cadre dans lequel il évolue. »
Prix de l’immobilier résidentiel réel, base 100 en 2015
L’évolution comparée des marchés immobiliers résidentiels entre 1990 et 2024 montre d’abord une évidence souvent oubliée : l’immobilier n’est pas une classe d’actifs homogène. Derrière une apparente unité se cachent des trajectoires nationales profondément différentes, façonnées par les politiques monétaires, les cycles du crédit, les contextes démographiques, les choix réglementaires et les chocs macroéconomiques propres à chaque pays.
Les États-Unis et le Royaume-Uni illustrent des marchés fortement cycliques, capables de longues phases haussières mais aussi de corrections brutales. Aux États-Unis, la progression soutenue des années 1990 et du début des années 2000 débouche sur une bulle immobilière d’ampleur, dont l’éclatement lors de la crise des subprimes provoque une chute marquée entre 2007 et 2009. Le rebond amorcé après 2012 est rapide et puissant, soutenu par des politiques monétaires très accommodantes. Le Royaume-Uni suit une logique comparable, avec une forte sensibilité aux conditions de crédit, une place centrale de Londres dans la formation des prix et un ralentissement plus visible après le Brexit puis avec la remontée des taux.
L’Espagne représente sans doute le cas le plus spectaculaire de volatilité immobilière en Europe. L’euphorie de la fin des années 1990 et des années 2000 y nourrit une bulle de construction et de crédit particulièrement marquée. La correction qui suit la crise financière est profonde, avec un effondrement durable des prix. La reprise, amorcée plus tardivement, reste incomplète, ce qui rappelle à quel point l’immobilier peut être vulnérable lorsqu’il devient le prolongement direct d’un excès de levier financier.
L’Allemagne suit une trajectoire presque inverse. Entre 1990 et 2010, ses prix immobiliers évoluent peu, dans un contexte de démographie plus modérée, de parc de logements relativement abondant et de moindre spéculation. Ce n’est qu’à partir des années 2010 qu’une véritable phase haussière s’installe, sous l’effet conjugué des taux bas, de l’attractivité économique du pays et de l’arrivée de capitaux internationaux. Cette longue stabilité initiale, suivie d’une appréciation plus tardive, distingue profondément le marché allemand de ceux des pays anglo-saxons ou méditerranéens.
La France se situe dans une position intermédiaire. Sa trajectoire est globalement ascendante, mais plus modérée que celle observée sur certains autres marchés. La crise de 2008 ne provoque pas un effondrement comparable à celui des États-Unis ou de l’Espagne, mais plutôt une phase de stagnation, puis une reprise progressive, renforcée après 2015 par la faiblesse des taux. Après 2020, les préférences résidentielles évoluent sous l’effet du télétravail et de la recherche d’espace, mais le marché reste soutenu jusqu’au retour de la contrainte monétaire et réglementaire. À partir de 2023, le tassement devient plus visible, notamment sous l’effet du durcissement du crédit et de la montée des contraintes énergétiques.
L’Italie, enfin, illustre un autre profil encore : celui d’un marché durablement fragilisé. Après une hausse modérée dans les années 1990 et 2000, l’immobilier italien ne parvient pas à retrouver une dynamique comparable à celle de ses voisins après la crise de 2008 et la crise de la zone euro. Le poids des fragilités économiques structurelles, de la faiblesse de la croissance et d’une moindre profondeur de marché se traduit par une stagnation prolongée.
Ces divergences nationales s’expliquent largement par le contexte politique, monétaire et réglementaire de la période. Le traité de Maastricht, l’introduction de l’euro, la convergence des politiques monétaires, puis les interventions massives des banques centrales après 2008 ont profondément modifié l’environnement de financement de l’immobilier. Les marchés les plus dépendants du crédit bon marché ont été les plus portés dans les phases d’expansion, mais aussi les plus exposés lorsque les conditions monétaires se sont retournées.
Les facteurs sociaux ont eux aussi joué un rôle déterminant. L’urbanisation rapide, l’attractivité des grandes métropoles, les dynamiques démographiques ou, plus récemment, le télétravail et la recherche d’espace ont redessiné la géographie de la demande. La pandémie de 2020 agit, à cet égard, comme un accélérateur de tendances déjà présentes, en modifiant les arbitrages résidentiels dans de nombreux pays.
Le cadre réglementaire et environnemental devient désormais une variable de premier ordre. La montée des exigences en matière de performance énergétique, les nouvelles obligations pesant sur les logements les moins performants, ainsi que les politiques climatiques nationales ou européennes influencent de plus en plus directement la valeur des biens. L’immobilier entre ainsi dans une phase nouvelle, où la localisation ne suffit plus : la qualité énergétique, le coût des travaux et la conformité réglementaire deviennent des éléments centraux de valorisation.
Au total, cette étude montre que l’immobilier, souvent présenté comme une valeur refuge universelle, doit être lu avec plus de nuance. Il peut offrir une forte capacité de préservation et de création de valeur, mais cette capacité dépend étroitement du pays considéré, du cycle monétaire, du contexte social et du cadre réglementaire. Autrement dit, il n’existe pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers, chacun avec sa propre logique, sa propre temporalité et ses propres fragilités.
« Il n’existe pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers, chacun avec sa propre logique, sa propre temporalité et ses propres fragilités. »
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