Une société civile immobilière réunit au moins deux associés en vue d'acquérir et de gérer des biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la société, chaque associé recevant des parts proportionnelles à son apport, et un gérant en assure la conduite courante. C'est un outil courant de la gestion de patrimoine.
Adrien Sebastiao, TerrAgree Forêt · Mis à jour le 28 avril 2022
Cet article a été publié en avril 2022. Les taux, seuils et durées évoluent en loi de finances. Notre pôle juridique vérifie les dispositions applicables au millésime.
Les recettes locatives sont imposées au niveau de la société, qui devient fiscalement non transparente et acquitte l’impôt. Le taux applicable est celui de l’impôt sur les sociétés, réduit en deçà d’un certain bénéfice, sous conditions de chiffre d’affaires et de détention du capital.
C’est l’avantage principal. La société déduit chaque année des recettes imposables une dotation aux amortissements représentant une fraction de la valeur du bien, sur une durée longue.
Cet amortissement constate comptablement une dépréciation. Il réduit fortement l’assiette imposable alors même qu’il ne correspond à aucune sortie de trésorerie. C’est une charge déductible qui ne se paie pas.
La société déduit toutes les charges engagées dans son intérêt : travaux de construction et d’agrandissement, frais d’acquisition et d’enregistrement. La rémunération du gérant, lorsqu’elle existe, entre également en déduction.
Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. En l’absence de distribution, aucune imposition ne les atteint.
L’option paraît donc favorable, y compris pour un foyer fortement imposé, tant que la société ne distribue pas.
Dès qu’elle distribue, l’associé supporte le prélèvement forfaitaire unique, ou, sur option globale et irrévocable, le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les deux niveaux d’imposition se cumulent alors, celui de la société et celui de l’associé.
C’est le point décisif, et il annule souvent l’avantage acquis pendant la détention.
Une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu bénéficie, à la cession, d’abattements croissant avec la durée de détention, jusqu’à l’exonération. Une société à l’impôt sur les sociétés en est privée. Le régime des plus-values des particuliers ne lui est pas applicable.
La plus-value imposable est égale au prix de vente diminué de la valeur comptable, c’est-à-dire du prix d’achat diminué des amortissements pratiqués.
Lorsque le bien est entièrement amorti, la valeur comptable est nulle et la plus-value correspond à la totalité du prix de vente. Elle est alors imposée au taux de l’impôt sur les sociétés, puis à nouveau entre les mains des associés qui souhaiteraient l’appréhender.
L’amortissement déduit pendant vingt-cinq ou trente ans se retrouve donc imposé en une fois à la sortie.
La plus-value réalisée par une société à l’impôt sur les sociétés est une plus-value professionnelle, non une plus-value immobilière. Elle ne bénéficie ni des exonérations propres aux plus-values immobilières, ni des abattements pour durée de détention. Elle s’impose comme un résultat ordinaire.
La location meublée. Le régime de l’impôt sur les sociétés est fortement recommandé pour une société abritant des biens loués meublés, une société à l’impôt sur le revenu s’exposant au redressement au delà d’une part marginale de son activité.
La détention des murs d’exploitation. Il est fréquent que les locaux professionnels des associés soient loués par leur société civile à leur entreprise. Ce montage protège le patrimoine immobilier des créanciers en cas de difficulté et dissocie l’actif immobilier de la société commerciale, ce qui facilite la cession de cette dernière.
L’arbitrage entre les deux régimes suppose une perspective de long terme sur la détention comme sur la revente. La forme juridique d’acquisition se choisit avant la signature, non après.
Des montages permettent de combiner certains avantages des deux. Le risque d’abus de droit y demeure présent, et l’accompagnement par un conseil spécialisé n’est pas une précaution de style.
L’auteurLe monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
Le régime opposé, ses avantages et son piège de trésorerie : la société civile à l’impôt sur le revenu.
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