Acheter un bien immobilier et le revendre plus cher quelques années plus tard produit une plus-value. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, ce dernier étant majoré de plusieurs postes.
Adrien Sebastiao, TerrAgree Forêt · Mis à jour le 7 juillet 2022
Sont soumises à l’imposition sur la plus-value la vente d’un bien immobilier, appartement, maison ou terrain, la vente de servitudes attachées à un bien immobilier, la vente par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou par un fonds de placement immobilier, ainsi que l’échange, le partage et l’apport en société.
Les exonérations tiennent tantôt à la nature du bien, tantôt à la qualité du vendeur, tantôt à celle de l’acquéreur.
La vente de la résidence principale. La vente d’un bien détenu au-delà de la durée d’exonération, qui ne porte que sur l’impôt sur le revenu et non sur les prélèvements sociaux. La vente d’un bien dont le prix reste sous un seuil. Et la vente d’un logement autre que la résidence principale lorsque le prix est employé à acquérir ou construire une résidence principale dans un délai déterminé.
Sous conditions, certains vendeurs sont exonérés : titulaires d’une pension de vieillesse, résidents en établissement pour personnes âgées, adultes handicapés, non-résidents en France.
Si l’acquéreur est un organisme en charge du logement social, ou un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux, la plus-value est exonérée.
Le calcul consiste à soustraire du prix de vente le prix d’acquisition. Si le résultat est négatif, il s’agit d’une moins-value.
Le prix d’acquisition n’est pas celui de l’acte. Il se majore, sur justificatifs, des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence, des dépenses de travaux et des frais de voirie et de réseaux.
À défaut de justificatif, deux forfaits s’appliquent, l’un sur les frais d’acquisition, l’autre sur les travaux lorsque le bien a plus de cinq ans.
Si le bien a été reçu à titre gratuit, par donation ou succession, le prix d’acquisition est égal à la valeur retenue pour le calcul des droits.
La plus-value se réduit d’un abattement croissant avec la durée de détention.
Deux assiettes coexistent, et elles ne suivent pas le même rythme. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient au terme de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au terme de trente ans.
Un bien acheté 150 000 euros en 2012 est revendu 300 000 euros en 2022. Le propriétaire justifie 30 000 euros de travaux par factures. Le forfait de frais d’acquisition s’applique.
Le prix d’acquisition corrigé s’établit à 150 000 euros augmentés des 30 000 euros de travaux et du forfait de frais. La plus-value brute ressort à 108 750 euros.
La revente intervient la dixième année, soit cinq années pleines d’abattement au-delà de la cinquième. L’abattement atteint 30 % sur l’assiette de l’impôt sur le revenu et 8,25 % sur celle des prélèvements sociaux.
La plus-value imposable s’établit donc à 76 125 euros pour l’impôt sur le revenu et à 99 778 euros pour les prélèvements sociaux.
Aux taux en vigueur en 2022, 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, l’imposition totale ressort à 31 624 euros. Le vendeur encaisse donc 268 376 euros nets.
Deux enseignements. Les deux assiettes diffèrent de plus de vingt mille euros à ce stade de détention, et l’écart se creuse avec le temps. Et le forfait de frais d’acquisition, appliqué sans justificatif, réduit la plus-value de plus de onze mille euros.
Le notaire se charge des démarches auprès de l’administration, de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt.
Il revient au vendeur de reporter le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur sa propre déclaration de revenus.
La forêt relève du même régime, avec un abattement supplémentaire qui lui est propre, calculé par année de détention et par hectare. Il réduit l’assiette de l’impôt sur le revenu, non celle des prélèvements sociaux. Nous l’exposons en détail à propos de la plus-value à la vente d’une forêt.
Un propriétaire qui exploite lui-même sa forêt à titre professionnel sort en revanche de ce régime pour entrer dans celui des plus-values professionnelles, où une exonération totale existe sous conditions. Notre gestion de patrimoine conduit cet arbitrage avant la cession.
L’auteurLe monde rural et l’environnement sont des secteurs où les enjeux sont immenses. Entre préservation des espèces, besoins alimentaires, productivité, rentabilité et attentes écologiques, les acteurs ancestraux peinent à trouver leur place. Dans ces domaines où rien n’est tout noir ou tout blanc, tout reste à faire et les possibilités sont infinies.
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