Ce que la donnée mesure, ce qu’elle ne mesure pas. Rapport TerrAgree, marché 2021-2025.
Adrien Sebastiao, TerrAgree · Mis à jour le 13 août 2026
Ce rapport expose le retraitement par TerrAgree des Demandes de Valeurs Foncières de la DGFiP sur les cinq années pleines 2021 à 2025, à la maille départementale, complété par la grille de qualification de marché que le cabinet tient à la maille du massif. Les chiffres publiés ici sont des prix payés, non des valeurs d’expertise. La distinction est développée en fin de rapport ; elle commande toute lecture de ce qui précède.
Périmètre retenu : les mutations comportant au moins une parcelle codée bois, forêt, taillis ou futaie, à partir d’un hectare. Le seuil d’un hectare est la convention Safer ; en dessous, le prix unitaire perd son sens forestier.
| Indicateur | 2021-2025 |
|---|---|
| Lignes communales retenues | 87 340 |
| Mutations retenues après agrégation | 86 327 |
| Surface échangée | 526 166 ha |
| Surface médiane par mutation | 2,31 ha |
| Prix médian | 5 323 €/ha |
| Premier quartile | 2 303 €/ha |
| Troisième quartile | 14 976 €/ha |
Source : DVF DGFiP, retraitement TerrAgree, années pleines 2021 à 2025.
La série annuelle est plate. Elle ne décrit pas l’emballement que le discours de marché laisse entendre.
| Année | Mutations | Prix médian |
|---|---|---|
| 2021 | 18 026 | 5 196 |
| 2022 | 17 487 | 5 381 |
| 2023 | 17 688 | 5 270 |
| 2024 | 16 578 | 5 331 |
| 2025 | 16 548 | 5 455 |
Source : DVF DGFiP, retraitement TerrAgree, années pleines 2021 à 2025.
Soit + 5,0 % en cinq ans sur la médiane, avec un repli en 2023 et 2024 et une reprise en 2025.
Le prix médian croît avec la surface, sans rupture :
| Tranche | Mutations | Part des ventes | Prix médian | Surface échangée | Part des surfaces |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 à 10 hectares | 76 938 | 89,1 % | 5 001 | 218 546 ha | 41,5 % |
| 10 à 25 hectares | 6 258 | 7,2 % | 7 271 | 95 259 ha | 18,1 % |
| 25 à 100 hectares | 2 682 | 3,1 % | 9 370 | 122 810 ha | 23,3 % |
| Plus de 100 hectares | 449 | 0,5 % | 11 769 | 89 551 ha | 17,0 % |
| Total | 86 327 | 100 % | 5 323 | 526 166 ha | 100 % |
Le marché forestier français se compte en petites parcelles et se pèse en grandes propriétés. Quatre cent quarante-neuf mutations dépassent cent hectares sur la période, soit un demi pour cent des ventes, et elles portent à elles seules dix-sept pour cent des hectares échangés. À l’autre extrémité, les 76 938 ventes de moins de dix hectares représentent quatre-vingt-neuf pour cent des transactions et seulement quarante et un pour cent de la surface. Le prix suit cette hiérarchie sans exception au niveau national : 5 001 euros par hectare sous dix hectares, 7 271 de dix à vingt-cinq, 9 370 de vingt-cinq à cent, 11 769 au-delà. D’un bout à l’autre de l’échelle, le rapport est de un à deux et demi.
Il faut en tirer une conséquence de lecture, et elle vaut pour tout ce rapport. Le prix médian national de 5 323 euros par hectare décrit le marché des transactions, non celui des surfaces. Il est porté par les petites parcelles parce qu’elles sont neuf ventes sur dix, alors que les hectares, eux, changent de mains à un niveau sensiblement plus élevé. Un acquéreur qui étudie une propriété de cinquante hectares ne se situe pas sur le marché que cette médiane décrit, et il commettrait une erreur d’un facteur proche de deux en s’y référant. Cette échelle est par ailleurs nationale et ne se transpose pas telle quelle : plusieurs départements l’inversent, le prix à l’hectare y reculant quand la surface augmente. Les pages départementales portent chacune la leur.
Source : DVF DGFiP, retraitement TerrAgree, années pleines 2021 à 2025.
Le repère de tendance longue. L’Indicateur du marché des forêts publié par la Safer et la Société forestière du groupe Caisse des dépôts établit le prix moyen hédonique 2025 à 4 950 €/ha, en hausse de 2,5 %, sur 23 030 transactions, 176 300 hectares et 2,17 milliards d’euros (édition 2026). C’est une moyenne modélisée, pas une médiane observée : les deux grandeurs se complètent en tendance et ne se comparent jamais en niveau. Deux limites doivent être rappelées à chaque citation : l’indice exclut les régions forestières Alpes-Méditerranée-Pyrénées et la Corse, et il ne descend pas au département.
La moyenne nationale des prix unitaires ressort à 14 226 €/ha, soit 2,67 fois la médiane. Le décile supérieur, au-dessus de 43 310 €/ha, concentre à lui seul 48 % de la somme des prix unitaires ; en l’écartant, la moyenne retombe à 8 256 €/ha. Une moyenne construite sur ce marché ne décrit aucune transaction réelle.
Le seuil d’un hectare produit le même effet en sens inverse. Les mutations de 0,1 à 1 hectare affichent une médiane de 7 317 €/ha, supérieure de 37 % à celle des parcelles d’un hectare et plus : un coût de transaction fixe et des motifs étrangers à la forêt, régularisation de limite, achat de riverain, agrément, se répartissent sur une surface minuscule. Les inclure relève artificiellement le repère national.
Enfin, le prix DVF est tout compris. Il porte le sol, les arbres et, le cas échéant, le bâti, sans aucune séparation. Aucune ligne DVF ne permet donc d’isoler la valeur du fonds de celle du peuplement.
Nous les exposons parce qu’elles conditionnent la lecture de tout ce qui précède. Le détail complet figure sur la méthode de l’Observatoire.
Les mutations multi-communes. Lorsqu’une vente porte sur plusieurs communes, la valeur foncière est répétée sur chaque ligne communale. Le prix unitaire calculé ligne à ligne est alors mécaniquement majoré. Le contrôle isole 1 633 groupes, soit 3 619 lignes et 4,1 % du jeu, où le prix affiché est majoré d’un facteur médian de 2,68. L’agrégation de ces lignes abaisse le prix médian national, qui s’établit après correction à 5 323 €/ha. Quatre-vingt-quatre départements sur quatre-vingt-douze en sont affectés, jusqu’à 10,8 % pour la Marne. Toute publication non corrigée surestime le marché.
Six départements hors périmètre. La Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin relèvent du régime du Livre foncier et sont absents de la DVF. Paris, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis ne portent aucune mutation forestière qualifiée. Nous ne publions aucun prix pour ces six départements et nous n’en extrapolons aucun. Notre source amont ne signalait que la Moselle ; le contrôle d’exhaustivité a établi les cinq autres.
Deux seuils distincts, à ne pas confondre.
Le premier est un seuil de fiabilité statistique : aucun prix n’est publié en dessous de trente mutations sur la période. Quatre-vingt-douze départements le franchissent, dont quatre-vingt-neuf en métropole. Ce sont ces quatre-vingt-neuf départements qui forment le dénominateur des rangs. La Guadeloupe, la Martinique et La Réunion franchissent également le seuil mais ne se comparent pas aux départements métropolitains : leurs prix sont publiés hors classement.
Le second est un seuil éditorial : une page départementale n’est ouverte qu’à partir de trois cents ventes sur cinq ans, en deçà desquelles il n’y a pas matière à une analyse locale tenable. Quatre-vingts départements métropolitains l’atteignent. Dix départements restent en deçà : les Hautes-Alpes avec 209 ventes, les Bouches-du-Rhône 297, la Haute-Corse 292, la Mayenne 293, le Nord 218, les Yvelines 176, l’Essonne 182, le Val-d’Oise 111, le Territoire de Belfort 86 et le Val-de-Marne, avec une seule vente exploitable. Un département peut donc figurer au classement sans avoir de page : il est mesuré, il n’est pas commenté.
Un département écarté et pourquoi. Le Territoire de Belfort compte 86 mutations sur cinq ans, pour une médiane de 3 842 €/ha. Le chiffre franchit le seuil de fiabilité et entre au classement. Il ne franchit pas le seuil éditorial : quatre-vingt-six ventes réparties sur trente-cinq communes, soit dix à vingt et une par an, ne permettent ni lecture par massif, ni série annuelle, ni comparaison de tranches de surface. Nous ne lui consacrons pas de page. Nous préférons l’écrire que laisser croire à un oubli.
Le marché national ne s’est pas retourné, et il n’a pas non plus décollé. Le prix médian national passe de 5 196 euros par hectare en 2021 à 5 455 en 2025, soit cinq pour cent en cinq ans, sans qu’aucun millésime ne s’écarte de plus de deux cent soixante euros de la borne opposée. C’est une stabilité, pas une tendance.
Cette stabilité recouvre des mouvements départementaux considérables. Sur les quatre-vingts départements publiés, quarante-sept progressent et trente-trois reculent. Seize gagnent plus de vingt pour cent sur la période, huit en perdent plus de vingt, et l’amplitude va de plus cent quatre pour cent dans les Pyrénées-Orientales à moins quarante-huit pour cent dans le Gard. Dix-sept départements seulement se tiennent dans une bande de plus ou moins cinq pour cent.
Le lecteur qui parcourt nos pages départementales rencontrera donc des trajectoires opposées à quelques dizaines de kilomètres de distance, et il aurait tort d’y lire un mouvement d’ensemble dans un sens ou dans l’autre. La forêt ne se vend pas sur un marché national, elle se vend sur quatre-vingts marchés locaux dont les moyennes s’annulent. C’est précisément pour cette raison que nous publions une page par département plutôt qu’un chiffre unique, et que nous rappelons partout que le repère national sert à situer, jamais à évaluer.
Les quinze départements les plus chers
| Rang | Département | Médiane | Q1 | Q3 | Mutations |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Pas-de-Calais | 23 810 | 15 088 | 31 236 | 383 |
| 2 | Somme | 17 223 | 11 932 | 25 029 | 404 |
| 3 | Seine-Maritime | 15 291 | 11 633 | 20 592 | 523 |
| 4 | Loiret | 12 262 | 5 600 | 28 496 | 946 |
| 5 | Calvados | 11 111 | 6 950 | 20 477 | 402 |
| 6 | Ille-et-Vilaine | 10 912 | 4 311 | 27 392 | 394 |
| 7 | Orne | 10 627 | 6 503 | 22 882 | 504 |
| 8 | Manche | 10 435 | 5 411 | 26 669 | 303 |
| 9 | Finistère | 10 106 | 3 711 | 34 247 | 717 |
| 10 | Eure | 10 004 | 7 063 | 16 843 | 719 |
| 11 | Loir-et-Cher | 9 983 | 4 563 | 22 403 | 1 194 |
| 12 | Alpes-Maritimes | 9 898 | 3 182 | 24 852 | 434 |
| 13 | Cher | 9 836 | 4 144 | 26 093 | 516 |
| 14 | Oise | 8 522 | 5 357 | 13 558 | 748 |
| 15 | Morbihan | 8 506 | 4 044 | 26 225 | 1 104 |
Les quinze départements les moins chers
| Rang | Département | Médiane | Q1 | Q3 | Mutations |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Puy-de-Dôme | 2 516 | 1 131 | 6 608 | 2 849 |
| 2 | Charente-Maritime | 2 662 | 1 498 | 7 165 | 1 133 |
| 3 | Haute-Loire | 3 188 | 1 443 | 7 346 | 1 947 |
| 4 | Drôme | 3 264 | 1 390 | 12 069 | 1 101 |
| 5 | Charente | 3 310 | 1 576 | 14 610 | 1 494 |
| 6 | Isère | 3 384 | 1 721 | 7 443 | 1 434 |
| 7 | Dordogne | 3 412 | 1 735 | 13 934 | 4 820 |
| 8 | Deux-Sèvres | 3 495 | 1 641 | 12 391 | 560 |
| 9 | Creuse | 3 619 | 1 453 | 11 887 | 1 830 |
| 10 | Ain | 3 623 | 1 818 | 8 846 | 1 033 |
| 11 | Haute-Marne | 3 791 | 2 058 | 9 435 | 927 |
| 12 | Haute-Saône | 3 803 | 1 956 | 9 548 | 1 203 |
| 13 | Alpes-de-Haute-Provence | 3 810 | 1 517 | 11 809 | 595 |
| 14 | Corrèze | 3 815 | 1 617 | 11 538 | 2 549 |
| 15 | Lot | 3 856 | 1 515 | 15 839 | 1 938 |
Prix en euros par hectare. Médiane départementale des médianes : 5 733 €/ha. Rapport entre les extrêmes : 9,8. Source : DVF DGFiP, retraitement TerrAgree, 2021-2025.
L’enseignement est contre-intuitif et il est robuste. Croisé avec le recensement des établissements de la filière bois, le classement s’inverse par rapport à l’intuition industrielle. La corrélation de rang entre la médiane départementale et le nombre de scieries est négative, à − 0,38 ; elle est de − 0,36 avec le nombre d’exploitants forestiers, de − 0,39 avec la surface échangée et de − 0,52 avec le nombre de ventes.
Les quinze départements les plus chers comptent en moyenne 24 scieries et 88 exploitants forestiers, et n’ont échangé que 3 288 hectares en cinq ans. Les dix moins chers comptent 56 scieries et 206 exploitants, pour 7 253 hectares échangés. Le Puy-de-Dôme, dernier du classement à 2 516 €/ha, porte 86 scieries ; le Pas-de-Calais, premier à 23 810 €/ha, en porte 33 pour un marché huit fois plus étroit.
Ce que ce résultat établit, et ce qu’il n’établit pas. Une corrélation de rang établit une association, elle n’établit pas un mécanisme. Nous mesurons que les départements pourvus en industrie affichent des médianes basses ; nous ne démontrons pas que l’industrie fasse baisser les prix, et il serait absurde de le soutenir. Densité de filière, taux de boisement et nature de la demande varient ensemble, et notre jeu de données ne permet pas de les séparer.
L’interprétation que nous en faisons est donc une lecture, et nous la donnons comme telle. La médiane départementale nous paraît mesurer d’abord la rareté du bois dans le paysage, non la valeur du bois sur pied. Là où la forêt est abondante et l’appareil de transformation dense, le foncier forestier se traite vraisemblablement en marché de production, liquide et disputé, à des niveaux bas. Là où elle est rare, en plaine céréalière ou en couronne urbaine, la parcelle boisée est acquise en concurrence d’usage agricole, périurbain ou cynégétique, et le prix se détache de toute justification technique.
Cette lecture s’accorde avec ce que nos conseillers observent sur le terrain et avec la grille exposée à la section suivante. Elle demanderait, pour être établie, un modèle intégrant le taux de boisement départemental, donnée que nous ne possédons pas encore à cette maille. Le chantier est ouvert, il n’est pas clos.
Réserve méthodologique : le code d’activité ne distingue pas le résineux du feuillu et le géocodage des établissements est partiel. Tout dénombrement par département est un plancher, non un recensement.
Le département est une maille administrative. Le marché forestier, lui, se forme par massif. TerrAgree tient pour cette raison une grille de qualification propre, renseignée sur le terrain, région naturelle par région naturelle : 135 entrées, toutes qualifiées, sur une échelle de sept degrés allant de la vente sous la valeur technique à la vente de complaisance. Ces 135 entrées couvrent 132 régions naturelles distinctes : le Pays de Bray, le Charolais et l’Aubrac chevauchent deux grandes régions administratives et sont inscrits deux fois, avec une qualification propre à chaque versant.
Cette grille a été remplie sans consultation de la DVF. Confrontée après coup aux prix observés, sur les 129 régions naturelles dépassant trente ventes, elle donne ceci :
| Qualification de marché | Régions | Ventes | Prix médian |
|---|---|---|---|
| À la valeur technique ou en dessous | 56 | 41 324 | 4 828 €/ha |
| À la valeur vénale | 67 | 41 465 | 6 833 €/ha |
| En complaisance | 6 | 2 103 | 13 780 €/ha |
Source : référentiel TerrAgree des régions naturelles, confronté aux DVF DGFiP 2021-2025.
L’écart entre les massifs qualifiés à la valeur technique et ceux qualifiés à la valeur vénale est de 42 %, celui avec les marchés de complaisance de 185 %. Les deux écarts sont statistiquement significatifs. Le jugement de terrain, formé sans la donnée, retrouve la donnée.
Trois réserves, que nous préférons écrire plutôt que taire.
La grille ne discrimine pas en son milieu. Le degré « vénale + » ressort à 5 560 €/ha, sous le degré « vénale » à 7 480 €/ha. Le jugement tient aux extrêmes ; ses gradations intermédiaires ne sont pas encore reproductibles.
Les six régions qualifiées en complaisance sont toutes situées dans les Hauts-de-France. L’effet de qualification et l’effet géographique y sont confondus et nous ne les séparons pas. En revanche, l’écart entre valeur technique et valeur vénale subsiste hors Hauts-de-France, à 4 828 contre 6 493 €/ha : celui-là ne tient pas à une seule région.
Le prix observé peut contredire la qualification, et le contredire à juste titre. Le Morvan est qualifié au plus haut degré du marché vénal ; sa médiane DVF ressort à 3 612 €/ha, parmi les plus basses de France. Cela ne disqualifie ni l’un ni l’autre : la médiane DVF y est dominée par de petites mutations de fonds, quand la qualification porte sur ce qu’un acquéreur paie pour un peuplement de douglas arrivé à maturité, sur la meilleure station française pour cette essence, à portée immédiate des unités de sciage de La Roche-en-Brénil et de la vallée de la Loire. Symétriquement, en Provence, la Crau à 20 500 €/ha, l’Esterel à 10 855 et les Maures à 9 755 sont qualifiés sous la valeur technique : le prix y traduit une demande d’agrément sur des stations de faible production.
Cette couche procède d’une consolidation distincte de la maille départementale, de période et de périmètre différents. Elle se compare à elle-même, jamais au chiffre du département.
Un prix payé n’est pas une valeur d’expertise. Aucune ligne DVF ne porte la décomposition entre valeur du fonds et valeur du peuplement, ni la station, ni l’état sanitaire, ni la desserte, ni le tarif de cubage qui seul permet de chiffrer un volume sur pied. Deux hectares vendus au même prix peuvent porter des forêts sans rapport l’une avec l’autre.
L’évaluation TerrAgree procède autrement : elle établit une valeur technique, somme de la valeur du fonds, de la valeur de la superficie et des aménités, adossée à un inventaire et à une mercuriale ; elle en déduit une valeur vénale par un positionnement motivé au dossier ; elle produit, lorsque la mission l’exige, une valeur financière par actualisation des flux du cycle sylvicole.
Le travail exposé ici sert cette chaîne, il ne s’y substitue pas. Il fixe le point de confrontation : ce que le marché a effectivement payé, sur un périmètre déclaré, corrigé de ses pièges connus, et publié avec ses limites.
C’est là que porte notre chantier. La valeur technique d’un peuplement est encadrée de longue date. Le passage de la valeur technique au prix payé ne l’est pas : il repose sur le jugement professionnel, et ce jugement se motive rarement de façon reproductible. Nous cherchons à décomposer cet écart point par point, desserte, morcellement, pente, portance, état sanitaire, marché local, pour qu’il cesse d’être une appréciation et devienne une démonstration. Aucun modèle ne remplacera la visite de terrain ni le jugement de l’évaluateur. L’objet n’est pas d’automatiser l’évaluation ; il est de rendre le jugement opposable devant un acquéreur, un notaire ou l’administration.
Quatre-vingts départements ont leur page, avec leur prix médian, leurs quartiles, leur détail par région naturelle et leur marché local. La série couvre les quatre-vingts départements métropolitains qui franchissent le seuil éditorial de trois cents ventes.
Trois départements ne figureront jamais dans cette série : la Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin relèvent du régime du Livre foncier et sont absents de la source. Quatre autres, Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, ne portent aucune mutation forestière qualifiée. Le Territoire de Belfort, mesuré à 3 842 €/ha sur 86 ventes, entre au classement mais reste sous le seuil éditorial : il n’aura pas de page.
Le prix médian d’un hectare de forêt vendu entre 2021 et 2025 s’établit à 5 323 euros, sur 86 327 mutations comportant au moins une parcelle boisée d’un hectare ou plus. La moitié des ventes se sont conclues en dessous de ce niveau, l’autre moitié au-dessus. Le premier quartile ressort à 2 303 euros et le troisième à 14 976 euros, ce qui donne la mesure de la dispersion réelle du marché. La moyenne arithmétique, à 14 226 euros, vaut 2,67 fois la médiane et ne décrit aucune transaction réelle. Sur cinq ans, la médiane progresse de 5,0 %.
La moyenne des prix unitaires ressort à 14 226 euros par hectare, soit 2,67 fois la médiane. Le décile supérieur, au-dessus de 43 310 euros par hectare, concentre à lui seul 48 % de la somme des prix unitaires ; en l’écartant, la moyenne retombe à 8 256 euros. Une poignée de très petites parcelles vendues à des prix étrangers à la production suffit donc à déplacer la moyenne de plusieurs milliers d’euros. La médiane désigne la transaction du milieu et résiste à ces valeurs extrêmes. Elle décrit ce qu’un acquéreur ordinaire a effectivement payé.
Le Pas-de-Calais arrive en tête avec une médiane de 23 810 euros par hectare, devant le Nord à 17 966 et la Somme à 17 223, puis la Seine-Maritime, les Bouches-du-Rhône, la Mayenne et le Loiret. À l’autre extrémité, le Puy-de-Dôme ferme le classement à 2 516 euros, derrière la Charente-Maritime et la Haute-Loire. Le rapport entre les extrêmes atteint 9,8. Les départements les plus chers sont aussi ceux où la forêt est rare et le marché étroit : les dix premiers n’ont échangé que 3 288 hectares en cinq ans, contre 7 253 pour les dix derniers. La médiane départementale mesure d’abord la rareté du bois dans le paysage, non la valeur du bois sur pied.
Un prix de valeur foncière est un prix payé, relevé après coup dans un acte. Il porte le sol, les arbres et, le cas échéant, le bâti, sans aucune séparation, et aucune ligne ne permet d’isoler la valeur du fonds de celle du peuplement. Il ignore la station, l’état sanitaire, la desserte et le tarif de cubage qui seul permet de chiffrer un volume sur pied. Deux hectares vendus au même prix peuvent porter des forêts sans rapport l’une avec l’autre. Une évaluation établit une valeur technique adossée à un inventaire et à une mercuriale, puis une valeur vénale motivée au dossier : c’est un autre travail.
Sept départements sont hors du périmètre de la donnée. La Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin relèvent du régime du Livre foncier et sont absents des demandes de valeurs foncières ; Paris, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis ne portent aucune mutation forestière qualifiée. Pour les autres, aucun prix n’est publié en dessous de trente mutations sur la période, seuil en deçà duquel une médiane n’est pas fiable. Quatre-vingt-douze départements le franchissent, dont quatre-vingt-neuf en métropole, et ce sont eux qui forment le dénominateur des rangs. Un second seuil, éditorial, réserve l’ouverture d’une page départementale aux territoires dépassant trois cents ventes sur cinq ans.
Pour aller plus loin : la méthode qui chiffre un massif est exposée sur la page de l’évaluation forestière, le métier qui la porte sur celle de la gestion forestière. Les conditions de milieu se lisent dans notre panorama des massifs forestiers de France, le vocabulaire employé ici dans notre lexique forestier, la valeur des bois sur pied dans notre observatoire du prix du bois. La marche à suivre pour vendre sa forêt fait l’objet d’une page dédiée, comme le fait d’évaluer un domaine rural dont la forêt n’est qu’une partie.
Sources. Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP, années 2021 à 2025, retraitement TerrAgree. Indicateur du marché des forêts en France, Safer et Société forestière du groupe Caisse des dépôts, édition 2026. Répertoire Sirene des établissements de la filière bois, INSEE. Référentiel TerrAgree des régions naturelles.
Pretium loci, non silvae.
Homo et arbor radices habent